Groen energielabel niet meer waard door oorlog in Iran
Auteur
Rogier Weck
Senior Researcher
De oorlog in Oekraïne zorgde enkele jaren geleden voor een duidelijke verschuiving op de woningmarkt. Energiezuinige woningen werden plotseling veel aantrekkelijker en de waarde van woningen met een groen energielabel liep sterk op. Nu het conflict in het Midden-Oosten opnieuw zorgt voor onzekerheid op de wereldwijde energiemarkten, rijst de vraag of hetzelfde gebeurt. De eerste analyses van Brainbay, de datadochter van NVM, laten zien dat dit vooralsnog niet het geval is.
Verder lezen
Energiecrisis maakte energielabel veel belangrijker
Om de huidige situatie te begrijpen, is het goed om terug te kijken naar de afgelopen jaren. Begin 2021 speelde het energielabel nog een relatief beperkte rol in de woningwaarde. Het verschil tussen dezelfde woning met energielabel A en energielabel G bedroeg destijds ongeveer 200 euro per vierkante meter woonoppervlakte.
Na het uitbreken van de oorlog in Oekraïne in februari 2022 veranderde dit snel. Door de explosieve stijging van de energieprijzen werden huishoudens zich veel bewuster van hun energieverbruik. Een goed geïsoleerde woning betekende direct lagere maandlasten.
Uit analyses van Brainbay blijkt dat de meerwaarde van een groen energielabel hierdoor sterk toenam en sindsdien op een hoog niveau is gebleven. Eind 2025 bedroeg het verschil tussen een A- en G-label circa 700 euro per vierkante meter. De energiecrisis van 2022 en 2023 vormde daarmee een belangrijk kantelpunt in de waardering van duurzaamheid op de woningmarkt.
Kader: Zo berekent Brainbay de waardepremie van een energielabel
De meerwaarde van een energielabel laat zich niet eenvoudig vaststellen. Onderzoeksuitkomsten worden daarom door vastgoedprofessionals en woningeigenaren geregeld met enige scepsis bekeken.
Alleen verkoopprijzen van woningen met verschillende labels vergelijken is onvoldoende. Zo kunnen twee woningen in hetzelfde appartementencomplex of huizenblok, maar met verschillende labels, ook op andere belangrijke punten van elkaar verschillen. Eigenaren die investeren in verduurzaming, verbeteren vaak ook de rest van de woning, bijvoorbeeld met een nieuwe keuken, badkamer of hoogwaardige afwerking. Een hogere verkoopprijs kan daardoor niet zonder meer aan het energielabel worden toegeschreven.
Brainbay gebruikt daarom een AI-gedreven waarderingsmodel dat miljoenen woningtransacties uit de eigen database analyseert. Het model houdt rekening met meer dan een honderdtal woningkenmerken. Zo worden onder meer verkoopfoto’s met beeldherkenningstechnologie geanalyseerd, zodat ook de afwerkingskwaliteit nauwkeurig kan worden meegewogen.
De kracht van de Brainbay-methodiek zit in het isoleren van afzonderlijke woningkenmerken. Met behulp van technieken uit de game theory wordt bepaald welke bijdrage afzonderlijke kenmerken leveren aan de uiteindelijke woningwaarde. Hierdoor kan de meerwaarde van een energielabel worden losgekoppeld van andere factoren die de verkoopprijs beïnvloeden, zoals de locatie, het bouwjaar, de woonoppervlakte of het afwerkingsniveau. Zo biedt het een zuiver en betrouwbaar beeld van de meerwaarde van verduurzaming.
Het model wordt voortdurend aangevuld met nieuwe transacties en energielabels. Hierdoor kan vrijwel realtime worden gevolgd hoe de markt duurzaamheid waardeert, zowel voor individuele woningen als voor de Nederlandse woningmarkt als geheel.
Vooralsnog geen nieuw effect
Toen in februari 2026 oorlog uitbrak in Iran, ontstond binnen de vastgoedsector de verwachting dat energiezuinige woningen mogelijk opnieuw extra aantrekkelijk zouden worden. Toch laten de eerste cijfers dat niet zien. De waardering van energiezuinige woningen is in het kwartaal na de start van het conflict vrijwel gelijk gebleven aan het niveau van het laatste kwartaal ervoor.
De meerwaarde van een beter energielabel fluctueert door de tijd altijd enigszins. Dat komt onder meer door algemene prijsontwikkelingen op de woningmarkt en doordat een steeds groter deel van de woningvoorraad beschikt over een energielabel dat is vastgesteld volgens de nauwkeurige NTA 8800-methodiek. Tegen die achtergrond zijn de verschillen tussen Q4 2025 en Q2 2026 beperkt. Er is geen sprake van een duidelijke of structurele toename van de waardestijging die samenhangt met een beter energielabel.
Vooralsnog zijn er dan ook geen aanwijzingen dat de oorlog in Iran heeft geleid tot een hogere waardering van energiezuinige woningen in Nederland. Dat het conflict voorlopig niet tot een vergelijkbare verschuiving leidt als de oorlog in Oekraïne, heeft twee belangrijke oorzaken.
Duurzaamheid is al ingeprijsd
De eerste reden is dat de impact op huishoudens aanzienlijk kleiner is dan tijdens de energiecrisis van 2022. Toen werd Europa direct geraakt door het wegvallen van Russische energievoorziening. De prijzen van gas en elektriciteit stegen naar recordhoogte, waardoor energiekosten voor veel huishoudens een dominante kostenpost werden.
De huidige spanningen rond Iran zorgen wel voor onzekerheid op de energiemarkt, maar de effecten zijn voorlopig veel beperkter. De prijsstijgingen zijn vooral zichtbaar op de oliemarkt en daardoor met name merkbaar aan de benzinepomp. Voor huishoudens stijgen de energiekosten veel minder dan vier jaar geleden.
Zolang de energierekening niet opnieuw fors oploopt, neemt de urgentie voor woningkopers om extra te betalen voor een energiezuinige woning nauwelijks toe.
Duurzaamheid is al ingeprijsd
Een tweede verklaring is dat duurzaamheid inmiddels stevig is verankerd in de woningprijzen. Al jaren eerder zijn kopers meer waarde gaan hechten aan lagere energielasten, meer wooncomfort en minder toekomstige verduurzamingskosten. Die voordelen zijn inmiddels verdisconteerd in de prijs die zij bereid zijn te betalen. Een enkele labelstap levert tegenwoordig vaak al 2 tot 3% extra woningwaarde op, terwijl een sprong van vier labelstappen resulteert in een waardestijging van zo’n 9%.
Tegelijkertijd kent deze meerwaarde haar grenzen. Uit eerder onderzoek[1] van Brainbay blijkt dat verduurzaming gemiddeld leidt tot een waardestijging van ongeveer twee keer de investering. Kopers betalen dus niet alleen voor de energiebesparing, maar ook voor het gemak dat de woning al is verduurzaamd. Op dit moment lijkt er sprake van een evenwicht tussen de voordelen van een beter energielabel en wat kopers bereid zijn daarvoor extra te betalen.
De meerwaarde van een beter energielabel zal daarom pas verder toenemen wanneer dit financiële evenwicht verschuift. Bijvoorbeeld doordat de kosten van verduurzaming stijgen of doordat de besparing op de energierekening groter wordt. Zoals dat ook gebeurde tijdens de energiecrisis van 2022, toen de energierekening plotseling een veel grotere rol ging spelen in de woonlasten. De huidige onrust rond Iran heeft vooralsnog niet geleid tot een vergelijkbare herwaardering van duurzaamheid.
Voorlopig geen nieuwe waardesprong
De eerste analyses laten zien dat de oorlog in Iran momenteel geen aantoonbare invloed heeft op de meerwaarde van energielabels. De impact op de energierekening is voor huishoudens beperkt en duurzaamheid is al stevig ingeprijsd in woningwaarden.
Dat betekent niet dat energielabels minder belangrijk zijn geworden. Energiezuinige woningen behouden een duidelijke waardepremie. Maar de recente geopolitieke spanningen zijn vooralsnog niet sterk genoeg om de waardering van energiezuinige woningen opnieuw een sterke impuls te geven.
[1] Brainbay – Verduurzamen betaalt zich bijna dubbel terug in de woningwaarde (2025)
