ING en Brainbay duiken in verduurzaming VvE-complexen

Een beter energielabel levert aantoonbaar meer woningwaarde op

Uit de analyse van Brainbay blijkt dat appartementen met een beter energielabel structureel meer waard zijn. Zo wordt een appartement met energielabel A gemiddeld tegen een circa 9,5 procent hogere prijs verkocht dan wanneer het label E zou hebben. Ook kleinere verbeteringen hebben al effect: iedere labelstap levert gemiddeld ongeveer 2 tot 3 procent extra woningwaarde op.

Dat bevestigt dat kopers verduurzaming nadrukkelijk meenemen in hun waardering van woningen. Niet alleen vanwege lagere energielasten, maar ook vanwege comfort, toekomstbestendigheid en het beperken van toekomstige investeringen. Opvallend is bovendien dat het relatieve prijseffect van verduurzaming bij appartementen zelfs sterker is dan bij grondgebonden woningen.

Hoe Brainbay dit heeft onderzocht

Het effect van het energielabel op de woningwaarde is berekend met het Brainbay EcoValue-model: een woningwaarderingsmodel dat specifiek is ontwikkeld om de invloed van verduurzaming inzichtelijk te maken. Het model berekent hoeveel extra woningwaarde een labelsprong gemiddeld oplevert.

Daarvoor is gebruikgemaakt van grote aantallen recent verkochte woningen, waarbij uitsluitend woningen zijn meegenomen met een betrouwbaar NTA8800-energielabel. Binnen deze dataset is gekeken naar vele uiteenlopende kenmerken, zoals locatie, woningtype, bouwperiode, woninggrootte en energielabel. Met statistische technieken is vervolgens berekend wat de invloed van ieder afzonderlijk kenmerk is op de woningwaarde, in samenhang met alle andere kenmerken. Zo hangt het energielabel bijvoorbeeld samen met de aanwezige installaties en isolatie van de woning.

Daarnaast houdt het model expliciet rekening met verschillen in afwerkingskwaliteit. Duurzaamheidsmaatregelen gaan in de praktijk namelijk vaak samen met andere verbeteringen, zoals een nieuwe keuken of badkamer. Om te voorkomen dat zulke kwaliteitsverbeteringen onterecht worden meegerekend als duurzaamheidswinst, analyseert Brainbay middels beeldherkenningstechnologie ook verkoopfoto’s van alle woningen.

Met andere woorden: het model berekent wat dezelfde woning waard zou zijn bij verschillende energielabels, terwijl alle andere kenmerken gelijk blijven. Ook de afwerkingskwaliteit. Daardoor ontstaat een veel zuiverder beeld van het daadwerkelijke prijseffect van verduurzaming dan wanneer simpelweg verkoopprijzen worden vergeleken.

Toch verloopt verduurzaming binnen VvE’s vaak traag

Dat roept direct de vraag op waarom verduurzaming binnen VvE’s in de praktijk toch regelmatig moeizaam verloopt. Een belangrijk verschil met grondgebonden woningen is dat appartementseigenaren afhankelijk zijn van gezamenlijke besluitvorming binnen de VvE.

Daarbij spelen uiteenlopende belangen een rol. Eigenaar-bewoners die van plan zijn langere tijd in hun woning te blijven wonen, maken een andere afweging dan eigenaren met verhuisplannen.  Bovendien spelen binnen gemengde VvE’s extra belangen mee. Verhuurders kijken vooral naar het rendement, maar zijn voor verduurzamingsmaatregelen tegelijkertijd afhankelijk van de instemming van hun huurders. Daardoor kan het lastig zijn om voldoende draagvlak te creëren voor collectieve verduurzamingsplannen.

Verduurzamingslening blijkt geen negatief effect te hebben op woningwaarde

Om te voorkomen dat financiering een struikelblok wordt op weg naar verduurzaming, kunnen VvE’s gezamenlijk een lening afsluiten. Via het Warmtefonds kan onder gunstige voorwaarden worden geleend, waardoor de lasten beter draagbaar worden. Bovendien is de financiering gekoppeld aan de woning zelf. Bij verkoop gaat de lening over op de nieuwe eigenaar, zodat ook toekomstige bewoners meebetalen aan investeringen waarvan zij profiteren.

Alleen leeft regelmatig de gedachte dat een verduurzamingslening toekomstige kopers zou afschrikken, omdat deze leidt tot hogere maandlasten via de VvE-bijdrage. Daarom onderzocht Brainbay ook de invloed van een verduurzamingslening op de woningwaarde.

Uit de analyse blijkt echter geen aantoonbaar negatief effect. Appartementen waarbij in de verkoopinformatie expliciet werd verwezen naar een verduurzamingslening, worden niet significant lager verkocht dan vergelijkbare appartementen zonder zo’n lening.

De methode achter deze analyse

Voor dit deelonderzoek analyseerde Brainbay ruim vijfhonderd appartementen die sinds 2024 zijn verkocht en waarbij in de advertentietekst expliciet werd verwezen naar een verduurzamingslening van de VvE. Voor deze woningen is onderzocht in hoeverre de gerealiseerde verkoopprijs afwijkt van de marktwaarde.

Deze marktwaarde is gebaseerd op het woningwaarderingsmodel van Brainbay, dat met behulp van grote hoeveelheden woning- en transactiedata een verwachte waarde berekent. Daarbij wordt gekeken naar meer dan honderd kenmerken, zoals locatie, woningtype, woonoppervlak, bouwjaar, perceelgrootte, afwerkingsniveau en energielabel. Zo ontstaat een nauwkeurige inschatting van wat een woning onder normale marktomstandigheden waard zou moeten zijn.

Door vervolgens de daadwerkelijke verkoopprijzen te vergelijken met deze modelmatig voorspelde marktwaarde, kan worden onderzocht of woningen mét verduurzamingslening structureel lager worden verkocht dan verwacht. Uit de analyse blijkt echter geen statistisch significante afwijking, ook niet bij woningen met forse maandelijkse VvE-bijdragen.

Dat suggereert dat een verduurzamingslening op dit moment geen aantoonbaar effect heeft op de waarde van appartementen. Kopers lijken zo’n lening dus niet als een wezenlijk bezwaar te zien. Dat is een belangrijke uitkomst, omdat veel VvE’s juist twijfelen tussen sparen of financieren bij verduurzamingsmaatregelen.

Betere informatievoorziening wordt steeds belangrijker

De gezamenlijke analyse laat zien dat de markt verduurzaming inmiddels duidelijk waardeert en dat de financiering daarvan geen aantoonbaar negatief effect heeft op de woningwaarde. De volgende stap is dat ook goede voorbereiding en toekomstbestendigheid beter zichtbaar worden voor kopers. Daarmee kan de verduurzaming van VvE-complexen mogelijk verder worden versneld.

Lees de volledige analyse op de website van ING Research.

Naar artikel