Onterechte energielabels blazen woningwaarde met maximaal €570 miljoen op
Nieuw onderzoek van brainbay en het FD schat dat onterecht te gunstige energielabels de waarde van Nederlandse woningen sinds 2021 met in totaal 245 miljoen tot 570 miljoen euro hebben opgedreven. Een jaar geleden legde het FD al een opvallend patroon bloot: veel woningen krijgen een energielabel dat nét binnen een betere categorie valt. Met dit vervolgonderzoek tonen we de financiële impact en laten we zien dat er nog geen rem zit op deze zogenaamde ‘grenslabels’. Zelfs na aanscherping van de marges binnen de beoordelingsmethode is vooralsnog geen afname zichtbaar.
Verder lezen
Een energielabel is meer dan een letter
De meeste mensen kennen het energielabel als een letter, variërend van G tot A++++. Maar achter die letter gaat een veel preciezere berekening schuil. Met de zogenoemde EP2-waarde wordt vastgesteld hoeveel fossiele energie een woning theoretisch verbruikt. Hoe lager deze waarde, hoe energiezuiniger de woning en hoe beter het energielabel. Een woning met een EP2-waarde tussen 250 en 190 krijgt bijvoorbeeld label C. Ligt de waarde tussen 190 en 160, dan wordt het label B.
Het verschil tussen een EP2-waarde van 190,1 en 189,9 is voor het energieverbruik dus minimaal, maar op de woningmarkt kan het verschil tussen de bijbehorende letters duizenden euro’s waard zijn.
Ruimte om aan de knoppen te draaien
Om de energieprestatie te berekenen, registreert een EP-adviseur bij een doorsneewoning zo’n tweehonderd kenmerken. Sommige daarvan zijn eenvoudig vast te stellen, zoals de aanwezigheid van zonnepanelen of enkel- en dubbelglas. Andere kenmerken bieden meer ruimte voor interpretatie.
Zo kan het voor het label gunstig uitpakken wanneer het woonoppervlak iets groter wordt ingevoerd, een plafond lager wordt voorgesteld, een buitenmuur als tussenmuur wordt geregistreerd of de dikte van de isolatie iets ruimer wordt ingeschat. De woning verandert daardoor niet, maar de berekende energieprestatie wel. Het eerdere FD-onderzoek liet zien dat de toegestane foutmarges voldoende speelruimte boden om een woning nét over een labelgrens te helpen.
Grenslabels komen niet overal even vaak voor
Het FD analyseerde aanvankelijk 1,8 miljoen energielabels die tussen 2021 en 2024 onder de huidige NTA 8800-systematiek waren afgegeven. In 2021 waren rond de labelgrenzen nog nauwelijks opvallende pieken en dalen zichtbaar. Drie jaar later was het beeld duidelijk veranderd.
Direct onder de puntengrens van een gunstiger label werden opvallend veel woningen geregistreerd. Vlak boven dezelfde grens waren er juist veel minder labels. Een dergelijke verdeling ligt niet voor de hand wanneer de energieprestaties van woningen op natuurlijke wijze over de verschillende categorieën zijn verspreid.
Ook de eigendomssituatie maakt verschil. Bij corporatiewoningen zijn de pieken en dalen rond de labelgrenzen nauwelijks zichtbaar. Terwijl grenslabels veel vaker voorkomen bij particuliere huurwoningen en koopwoningen. Juist in deze sectoren heeft de eigenaar een direct financieel belang bij een gunstiger label. Bij een koopwoning kan een beter label leiden tot een hogere verkoopprijs. Bij een huurwoning kan het extra punten opleveren binnen het woningwaarderingsstelsel en daarmee ruimte bieden voor een hogere huur.
Strengere marges, maar grenslabels zijn nog geen verleden tijd
De nieuwe analyse laat zien dat het eerder gesignaleerde patroon ook na 2024 aanhoudt. Bij energielabels die in 2026 voor koopwoningen en particuliere huurwoningen zijn afgegeven, zijn nog steeds duidelijke pieken zichtbaar aan de gunstige kant van de labelgrenzen en dalen aan de ongunstige kant. Terwijl dit patroon ontbreekt bij sociale huurwoningen (zie onderstaande grafieken). In absolute aantallen komen er zelfs steeds meer grenslabels bij. Het aandeel blijft stabiel, maar er worden simpelweg meer energielabels afgegeven dan in de jaren die het FD eerder onderzocht.
Naar aanleiding van het FD-onderzoek zijn de toegestane foutmarges in mei 2026 aangescherpt. Zo mag het geregistreerde woonoppervlak nog maximaal 3% of 2 m² afwijken, waar de toegestane afwijking voorheen 5% bedroeg. Ook bij het totale verliesoppervlak (gevels, vloeren en daken) is de marge verlaagd, van 10% naar 5% of 3,5 m². Een deel van de speelruimte is daarmee kleiner geworden, maar nog niet verdwenen. Bij controle mag de EP2-waarde nog steeds maximaal 8% afwijken. Pas bij een grotere afwijking is sprake van een kritieke fout en wordt het label afgekeurd. Bij woningen dicht bij een labelgrens kunnen verschillende invoerkeuzes samen daardoor nog steeds het verschil maken tussen twee labelklassen.
Ondanks deze scherpere marges is er vooralsnog geen daling zichtbaar. Het aandeel grenslabels ligt sinds de aanscherping nog steeds net onder 4%, vrijwel gelijk aan het aandeel in de eerdere maanden van 2026. De periode sinds mei is te kort om het effect op langere termijn te beoordelen. Wel is duidelijk dat de aanscherping het opvallende patroon rond de labelgrenzen niet direct heeft doorbroken.
Hoeveel grenslabels zijn mogelijk onterecht?
Het precieze aantal onterecht afgegeven grenslabels kan niet rechtstreeks uit de registraties worden afgelezen. Een deel van de woningen valt immers terecht nét aan de gunstige kant van een grens.
In het oorspronkelijke onderzoek keek het FD naar alle energielabels met een EP2-score tot twee punten van een labelgrens. Daarbij werd nog geen onderscheid gemaakt tussen terechte en onterechte grenslabels. Om dat onderscheid in deze vervolganalyse zo goed mogelijk te benaderen, heeft Brainbay twee methoden gebruikt: een behoudende ondergrens en een ruimere bovengrens.
De behoudende ondergrens
Voor de ondergrens wordt voortgebouwd op de oorspronkelijke FD-methode. Het aantal woningen dat een of twee punten aan de gunstige kant van een labelgrens valt, wordt vergeleken met het aantal woningen dat een of twee punten aan de ongunstige kant uitkomt. Het verschil tussen beide groepen vormt een behoudende schatting van het aantal onterecht verkregen grenslabels. Volgens deze methode gaat het binnen de koopsector en particuliere huursector sinds 2021 om circa 23.000 woningen. Dat is 1,5% van het totale aantal afgegeven energielabels in deze sectoren.
Een gladde verdelingscurve als bovengrens
De pieken en dalen beperken zich echter duidelijk niet tot twee EP2-punten rond de labelgrens, maar reiken duidelijk verder naar beide kanten. Het is aannemelijk, en de EP2-verdeling van corporatiewoningen laat dat ook zien, dat je normaal gesproken een gladde verdelingscurve zou mogen verwachten. Daarom is voor de bovengrens een gladde verdelingscurve door het aantal waarnemingen per EP2-score getrokken (zie uitleg in kader 1 en weergave in figuren 3 en 4). Deze verdeling kan gebruikt worden als benadering van hoe de labels eruit zouden kunnen zien zonder sterke financiële prikkels.
Duidelijk waarneembaar bij koopwoningen en particuliere huurwoningen is het overschot aan labels aan de linkerkant van de labelgrens en het daarmee samenhangende tekort aan labels aan de rechterkant van de labelgrens. Het overschot en bijbehorende tekort zijn nagenoeg maar niet exact even groot. Uit praktische overweging hebben we het gemiddelde daarvan genomen als het aantal mogelijk onterechte grenslabels behorende bij die specifieke labelgrens (zie kader 2 voor een technischere uitleg).
Deze methode vormt een bovengrens, omdat zij veronderstelt dat verduurzamingsmaatregelen volledig losstaan van het te behalen label. In werkelijkheid kan juist het vooruitzicht op een betere labelklasse een reden zijn om een maatregel wel of niet uit te voeren. Dat speelt met name in de particuliere huursector. Het is voor veel maatregelen echter niet triviaal om te bepalen welke EP2-score er daarmee precies behaald zou worden, waardoor het precies mikken op een bepaalde score lastig blijft. Desalniettemin zorgt deze methode zodoende voor een natuurlijke bovengrens van het aantal grenslabels.
Met deze methode komt het geschatte aantal mogelijk onterechte grenslabels sinds 2021 uit op circa 55.000 woningen, oftewel 3,6% van het totaal aantal uitgegeven energielabels. Voor januari 2025 tot en met 17 september 2026 bedraagt dit met circa 27.000 woningen zelfs 4,2% van het totaal.
Een letter kan duizenden euro’s waard zijn
Uit eerdere analyses van Brainbay blijkt dat één stap in het energielabel samenhangt met een enkele procenten aan extra woningwaarde (zie de uitleg in kader 2). Bij een gemiddelde woning gaat het daardoor al snel om meer dan tienduizend euro.
De meerwaarde verschilt per labelstap. De stap van label F naar E levert bijvoorbeeld gemiddeld 1,8% extra woningwaarde op. De stap van D naar C, en daarmee naar een groen label, verhoogt de waarde met 2,7%.
Om de totale financiële impact van grenslabels te bepalen, is per label gekeken naar de gemiddelde verkoopprijs in het afgelopen jaar. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen koopwoningen en woningen die voorheen werden verhuurd. Dat onderscheid is belangrijk, omdat de gemiddelde verkoopprijs afwijkt. Voormalige huurwoningen zijn bijvoorbeeld vaker appartementen en hebben gemiddeld een kleiner woonoppervlak.
Vervolgens is per labelklasse berekend hoeveel woningwaarde samenhangt met de onterecht verkregen labelstap. Bij een koopwoning met label A die eigenlijk label B zou moeten hebben, gaat het gemiddeld om circa € 11.800. Bij een huurwoning met een onterecht C-label bedraagt het verschil ongeveer € 10.600.
Door deze bedragen op te tellen voor alle geschatte onterechte grenslabels ontstaat een bandbreedte voor de totale onterecht toegekende woningwaarde. Volgens de behoudende methode is de ondergrens circa 245 miljoen euro. Op basis van de bovengrensmethode kan dit bedrag oplopen tot ongeveer 570 miljoen euro.
Kopers betalen voor duurzaamheid die er niet is
Energielabels worden vaak aangevraagd rond een verkoop- of verhuurmoment. Op dat moment wordt de prijs bepaald en heeft de eigenaar het grootste financiële belang bij een gunstige uitkomst. Een beter label kan een hogere verkoopprijs of huur opleveren, terwijl de koper binnen de hypotheeknormen soms meer mag lenen en recht kan hebben op rentekorting.
Bij een onterecht gunstig label betalen kopers voor een energieprestatie die de woning niet waarmaakt. Tegenover die meerprijs staat geen lagere energierekening, geen hoger wooncomfort en ook geen beperktere toekomstige verduurzamingsopgave. De werkelijke energiekosten en de kosten om de woning energiezuiniger te maken blijven bij de koper of huurder liggen. Juist in een markt met al hoge woningprijzen is dat extra wrang.
Onterechte labels ondermijnen daarmee niet alleen het vertrouwen in het energielabelstelsel. Ze verstoren ook de financiële prikkel die juist bedoeld is om echte verduurzaming te belonen. Een gunstigere letter op papier verlaagt immers het energieverbruik niet en voorkomt geen CO₂-uitstoot.
Zolang verkoopprijzen, huren, hypotheken en rentekortingen wel op die letter worden gebaseerd, is een onterecht grenslabel geen kleine administratieve afwijking. Opgeteld gaat het niet om een afrondingsverschil, maar om maximaal ruim een half miljard euro aan lucht in de Nederlandse woningmarkt.
Dit onderzoek is uitgevoerd door Rogier Weck en Steven Hommes, in samenwerking met Het Financieele Dagblad.
Kader 1: Een gladde verdelingscurve als bovengrens
Bij corporatiewoningen is duidelijk zichtbaar dat zonder financiële prikkels er geen pieken en bijbehorende dalen in de EP2-verdeling ontstaan. Tevens is er een duidelijk stijgende trend in het aantal grenslabels voor koopwoningen en particuliere huurwoningen. Dit was in 2021 nog slechts beperkt zichtbaar, maar is daarna flink toegenomen.
Omdat je in afwezigheid van financiële prikkels een gladde EP2-verdelingscurve zou mogen verwachten, is op basis van het histogram met het aantal waarnemingen per interval van 1 EP2-punt, met een statistische methode een gladde verdelingscurve getrokken. De gehanteerde methode, een zogeheten kerndichtheidsschatting (Kernel Density Estimation), bepaalt voor ieder EP2-punt hoeveel waarnemingen zich in de directe omgeving daarvan bevinden. Daarbij tellen waarnemingen die dichter bij het betreffende EP2-punt liggen zwaarder mee dan waarnemingen die verder weg liggen. Door dit voor alle EP2-punten te doen ontstaat een vloeiende curve die de te verwachten verdeling van de EP2-scores weergeeft.
Door het toepassen van deze methode worden het overschot aan labels links van de labelgrens en het daarmee samenhangende tekort aan labels rechts van de labelgrens bij benadering even groot. Uit praktische overweging is het gemiddelde daarvan genomen als het geschatte aantal grenslabels.
Deze methode vormt dus een bovengrens voor het werkelijke aantal onterechte grenslabels, omdat zij veronderstelt dat verduurzamingsmaatregelen volledig losstaan van het te behalen label. Dit zal zeker niet altijd het geval zijn. Tegelijkertijd zal een woningeigenaar doorgaans niet precies weten hoeveel EP2-punten een geplande verduurzamingsmaatregel oplevert. Zeker bij koopwoningen zullen zowel de EP2-score vóór als na de maatregel voor de eigenaar veelal onbekend zijn. Dit maakt het aannemelijk dat de keuze voor een verduurzamingsmaatregel in veel gevallen niet wordt afgestemd op een specifieke EP2-score.
Kader 2: Zo berekent Brainbay de waardepremie van een energielabel
De meerwaarde van een energielabel laat zich niet eenvoudig vaststellen. Onderzoeksuitkomsten worden daarom door vastgoedprofessionals en woningeigenaren geregeld met enige scepsis bekeken.
Alleen verkoopprijzen van woningen met verschillende labels vergelijken is onvoldoende. Zo kunnen twee woningen in hetzelfde appartementencomplex of huizenblok, maar met verschillende labels, ook op andere belangrijke punten van elkaar verschillen. Eigenaren die investeren in verduurzaming, verbeteren vaak ook de rest van de woning, bijvoorbeeld met een nieuwe keuken, badkamer of hoogwaardige afwerking. Een hogere verkoopprijs kan daardoor niet zonder meer aan het energielabel worden toegeschreven.
Brainbay gebruikt daarom een AI-gedreven waarderingsmodel dat miljoenen woningtransacties uit de eigen database analyseert. Het model houdt rekening met meer dan een honderdtal woningkenmerken. Zo worden onder meer verkoopfoto’s met beeldherkenningstechnologie geanalyseerd, zodat ook de afwerkingskwaliteit nauwkeurig kan worden meegewogen.
De kracht van de Brainbay-methodiek zit in het isoleren van afzonderlijke woningkenmerken. Met behulp van technieken uit de game theory wordt bepaald welke bijdrage afzonderlijke kenmerken leveren aan de uiteindelijke woningwaarde. Hierdoor kan de meerwaarde van een energielabel worden losgekoppeld van andere factoren die de verkoopprijs beïnvloeden, zoals de locatie, het bouwjaar, de woonoppervlakte of het afwerkingsniveau. Zo biedt het een zuiver en betrouwbaar beeld van de meerwaarde van verduurzaming.
Het model wordt voortdurend aangevuld met nieuwe transacties en energielabels. Hierdoor kan vrijwel realtime worden gevolgd hoe de markt duurzaamheid waardeert, zowel voor individuele woningen als voor de Nederlandse woningmarkt als geheel.
