Woningmarkt lijkt funderingsrisico’s al mee te wegen in woningprijzen

Dit artikel is gebaseerd op het volledige onderzoeksartikel ‘De woningmarkt prijst bestaande funderingsrisico’s al in’ van Marc Brouwers, Steven Hommes, Christiaan Schreuder en Jeannine van Reeken-van Wee. In dat artikel onderzoeken de auteurs met behulp van het brainbay-woningwaardemodel in hoeverre funderingsrisico’s in de periode voorafgaand (januari 2019 t/m maart 2026) aan de invoering van de verplichte funderingsparagraaf in het taxatierapport al zichtbaar waren in de woningprijzen. De onderzoekers baseren zich daarbij nadrukkelijk niet op de database met funderingslabels van KCAF. Deze labels zijn voor een groot deel modelmatig bepaald. De database is echter nog niet compleet en is nog in ontwikkeling en uitbreiding. Hierdoor ontstaan verschillen in betrouwbaarheid van de modelresultaten. Daarom wordt in dit onderzoek gebruik gemaakt van aangeleverde informatie van verkopend makelaars over de werkelijke staat van de fundering. 

Funderingsproblemen krijgen steeds meer aandacht. Een aanzienlijk deel van de oudere Nederlandse woningvoorraad kan hiermee te maken krijgen en klimaatverandering kan het schadeverloop versnellen. Omdat funderingsschade vaak onzichtbaar is, wordt in de media regelmatig gewaarschuwd dat kopers het risico onderschatten. Zou dat collectief gebeuren, dan kan dat niet alleen individuele huishoudens raken, maar via hypotheekverliezen ook de financiële sector destabiliseren zodra het bewustzijn wél doorbreekt en prijzen alsnog scherp neerwaarts corrigeren. 

Of zo’n algehele marktcorrectie daadwerkelijk te verwachten is, hangt in belangrijke mate af van de volgende vraag: houden kopers bij hun biedingen al rekening met funderingsrisico’s, of dreigt er later alsnog een correctie op de woningmarkt? 

Onderzoek met het brainbay-woningwaardemodel

Om die vraag te beantwoorden gebruiken de onderzoekers het brainbay-woningwaardemodel. Dit model is gebaseerd op miljoenen NVM-transacties en gebruikt meer dan honderd woningkenmerken, waaronder locatie, oppervlaktes en woningkwaliteit, welke onder meer worden afgeleid uit Funda-foto’s en de aanbiedingstekst. 

Belangrijk is dat het model zelf geen informatie over de fundering gebruikt. Daardoor kan de daadwerkelijke verkoopprijs worden vergeleken met de modelwaarde: wat bracht een woning op ten opzichte van wat je op basis van alle andere kenmerken zou verwachten? 

De onderzoekers screenden Funda-advertenties van woningen met een bouwjaar vóór 1975 op zeer concrete vermeldingen van funderingsproblemen of van recent funderingsherstel. Recentere woningen zijn buiten beschouwing gelaten, omdat zij doorgaans op betonnen funderingen rusten en funderingsschade daar veel minder voorkomt. 

In de periode januari 2019 tot en met maart 2026 (dus voorafgaand aan de invoering van de verplichte funderingsparagraaf in het taxatierapport per april 2026) vonden de onderzoekers 444 aanbiedingsteksten waarin sprake was van een slechte fundering welke op korte termijn vervangen diende te worden, en 7.522 waarin werd vermeld dat de fundering recent was vernieuwd. Door voor deze groepen de daadwerkelijke verkoopprijs te vergelijken met de modelwaarde ontstaat inzicht in het waarde-effect van de funderingsstaat. 

Bekende funderingsschade drukt de verkoopprijs

Uit de analyse blijkt dat woningen met bekende funderingsschade voor ongeveer 14 procent minder worden verkocht dan vergelijkbare woningen waarvan de funderingsstaat onbekend is. Woningen waarvan de fundering recent is vervangen, worden juist voor ongeveer 2 procent hogere prijzen verkocht dan vergelijkbare woningen waarvan de funderingsstaat onbekend is. Het totale verschil tussen een woning met een slechte fundering en een woning met een recent vernieuwde fundering komt daarmee uit op ongeveer16 procent. 

In euro’s gaat het bij woningen met bekende funderingsschade om een gemiddeld waardeverschil van ongeveer 61.000 euro ten opzichte van vergelijkbare woningen waarvan de funderingsstaat onbekend is. Ten opzichte van woningen met een recent vernieuwde fundering is het waardeverschil groter: ongeveer 78.000 euro. Dat ligt in de buurt van gangbare schattingen van de kosten van funderingsherstel. Voor woningen waarbij kopers duidelijke informatie hebben over de funderingsstaat, lijkt de markt die informatie dus in economisch plausibele mate in de prijs te verwerken. 

Ook verborgen risico lijkt deels ingeprijsd

Bij de meeste woningen is de staat van de fundering niet expliciet bekend. Kopers weten vaak niet wat de werkelijke staat van de fundering is, mede omdat funderingsonderzoek in de praktijk meestal achterwege blijft. Daardoor blijft er onzekerheid bestaan: de fundering kan goed zijn, maar er kan ook verborgen schade aanwezig zijn. 

Door woningen met een onbekende funderingsstaat te vergelijken met woningen waarvan de fundering aantoonbaar is vernieuwd, leiden de onderzoekers af welke kans op funderingsschade kopers impliciet lijken mee te nemen in hun biedingen. 

Voor het totaal van bekende risicogebieden komt deze markt-geïmpliceerde kans op funderingsschade bij een onbekende funderingsstaat uit op ongeveer13 procent. In Amsterdam en Rotterdam liggen de uitkomsten met respectievelijk ongeveer 16 en 14 procent in dezelfde orde van grootte. In de Zaanstreek ligt de uitkomst duidelijk hoger: ongeveer 27 procent. 

Wanneer ook rekening wordt gehouden met mogelijke toekomstige schade, loopt de impliciete kans verder op. Bij toepassing van een discontovoet van 2,8 procent stijgt deze voor de volledige dataset naar ongeveer 20 procent. Voor de Zaanstreek loopt dit op tot ongeveer 40 procent. 

Geruststellend voor de markt als geheel, maar niet zonder risico voor de individuele koper 

De belangrijkste conclusie is genuanceerd. Op marktniveau zijn er duidelijke aanwijzingen dat kopers funderingsrisico’s al meenemen in hun biedingen. Dat maakt een abrupte, brede neerwaartse prijscorrectie door plotselinge bewustwording van funderingsproblemen minder waarschijnlijk. 

Tegelijk betekent dit niet dat het probleem voor individuele kopers is opgelost. De markt kan risico’s gemiddeld genomen inprijzen, maar neemt de onzekerheid voor de eigenaar van één specifieke woning niet weg. Wie een oudere woning koopt in een risicogebied, kan nog steeds te maken krijgen met een forse financiële tegenvaller als funderingsschade later aan het licht komt.  

Het is daarom positief dat er meer bewustzijn en duidelijkheid komt over de staat van funderingen van woningen in risicogebieden. De vraag is echter of de snelle en verplichte invoering van het funderingslabel (die in de praktijk ook niet altijd correct blijkt te zijn) hieraan bijdraagt, of juist onbedoeld woningkopers en -verkopers in de problemen brengt.  

Lees het volledige onderzoeksartikel:

De woningmarkt prijst bestaande funderingsrisico’s al in

Marc Brouwers, Steven Hommes, Christiaan Schreuder en Jeannine van Reeken-van Wee