Kantorenmarkt: meer aanbod, maar passend kantoor blijft schaars

Trends die het kantoor veranderen

Personeelstekorten vormen al langere tijd in veel branches een knelpunt. Ook in sectoren met veel kantoorwerk, zoals de zakelijke en financiële dienstverlening, blijft de arbeidsmarkt gespannen. Om aantrekkelijk te blijven voor (toekomstig) personeel investeren werkgevers in de kwaliteit van hun kantoren. Dit vertaalt zich in het toevoegen van voorzieningen aan bestaande kantoren, zoals sport- en horecafaciliteiten. Andere bedrijven zoeken juist een nieuw, centraal gelegen kantoor met deze voorzieningen. Dergelijke kantoren zijn echter schaars.

Ook de blijvende ‘di-do werkweek’, waar het grootste deel van de werknemers alleen op dinsdag en donderdag fysiek op kantoor aanwezig is, houdt de kantorensector bezig. Dit gevolg van hybride werken leidt tot inefficiënt ruimtegebruik, waardoor het plannen van werkplekken en faciliteiten een uitdaging blijft. Om beter met de piekdrukte om te gaan, zijn veel kantoorgebouwen afgelopen jaren gemoderniseerd, met flexplekken en gedeelde horeca, vergader- en ontmoetingsruimten.

Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat de vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoren toeneemt. Bedrijven blijken bereid om een hogere prijs te betalen voor topkantoren die bijdragen aan het aantrekken en behouden van personeel. Het beperkte aanbod van dergelijke kantoren remt daarentegen de doorstroming op de kantorenmarkt.

Tegelijkertijd zijn er signalen van verandering binnen de sector. Verschillende grote bedrijven, waaronder banken en ASML, kondigden in 2025 reorganisaties en ontslagrondes aan. De rol van AI in deze ontwikkelingen is nog niet duidelijk, maar de technologie lijkt wel een belangrijke factor in de veranderingen binnen de sector. AI neemt routinematige en repeterende taken over, maar bedrijven breiden ook uit met AI-teams en -specialisten.

G5 zorgt voor lagere opnamecijfers

In 2025 zijn er minder kantoren verhuurd of verkocht. Daarmee is het totale opnamevolume afgenomen tot 962.000 m², 7% minder dan in 2024. Deze daling zit voornamelijk in de vijf grootste steden (G4 + Eindhoven). In Amsterdam en Utrecht steeg de opname, maar de totale opnamecijfers in de G5 daalden van 423.000 m² in 2024 naar 360.200 m² in 2025. Hierdoor nam het aandeel van de G5 in de totale opnamecijfers af van 41% naar 37%. In 2023 namen deze steden nog 44% voor hun rekening.

Tijdelijke aanbodpiek door nieuw aanbod

Het aanbod van kantoren is in 2025 iets verruimd. Op dit moment staat 4,36 miljoen m² in aanbod. Dat is 9% van de totale kantorenvoorraad. Toch voelt de markt krap aan en kunnen bedrijven geen geschikt kantoor vinden op de juiste locatie of met de juiste voorzieningen. Ook in de vijf grootste kantoorsteden stijgt het aanbod licht, mede door een aantal grote nieuwe kantoren en herontwikkelingen op centraal gelegen locaties. Veel van deze nieuwe meters zijn in de tweede helft van 2025 op de markt gekomen en zullen naar verwachting geleidelijk worden opgenomen. Door deze tijdelijke aanbodpiek staat er in Rotterdam en Amsterdam gemiddeld meer dan 10% in aanbod. In Den Haag en Utrecht is de markt met gemiddeld 6% en 8% in aanbod het krapst. Toch verschillen de voorraadpercentages sterk per kantoorgebied, zoals in Den Haag Binckhorst waar 23% van de voorraad in aanbod staat.

Bron: NVM Business/brainbay