Krapte op de woningmarkt – hoe meet je dat eigenlijk?

Regelmatig zijn in het nieuws berichten te lezen over de krapte op de woningmarkt. Koppen als “stijgende prijzen door krappe woningmarkt”, “woningmarkt droogt op” of “weinig keuze door krappe woningmarkt” komen geregeld langs. Brainbay verzorgt voor de NVM de analyses over de woningmarkt, waarin we het ook vaak hebben over de krapte op de markt. Maar wat is eigenlijk een krappe woningmarkt, hoe meet je dat en wat zegt dat over de kansen voor woningzoekers?

Verder lezen
Krapte woningmarkt

Het gaat in dit artikel over de markt voor bestaande koopwoningen. De huur- en nieuwbouwwoningen worden buiten beschouwing gelaten. Een krappe woningmarkt definiëren we als een situatie waarin er veel vraag naar en weinig aanbod van woningen is. Andersom zien we een ruime woningmarkt als een situatie met veel aanbod en weinig vraag. Voor woningzoekers is een ruime woningmarkt de meest gunstige situatie. Er is veel woningaanbod om uit te kiezen, je kan voldoende de tijd nemen om alle stappen in het koopproces te doorlopen en er is ruimte om te onderhandelen over de vraagprijs van de woning. Een krappe woningmarkt is in het voordeel van verkopers. Er is veel vraag naar woningen, het verkoopproces verloopt snel en de kans op een hoge verkoopprijs is groot.

De vraagzijde van de markt

Het draait bij het meten van de krapte op de woningmarkt om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraag naar woningen is echter niet zo makkelijk te meten. Bijna iedereen heeft wel eens de wens om naar en andere woning te verhuizen. Maar dat vertaalt zich niet direct in concrete zoekacties, laat staan de daadwerkelijke aankoop van een woning. Er zijn spoedzoekers die op korte termijn een nieuwe woning nodig hebben, maar ook huishoudens waarbij de vraag naar een andere woning wel aanwezig is maar die rustig afwachten tot de perfecte woning langskomt. Deze verhuisgeneigdheid van huishoudens is lastig om te zetten in concrete vraagcijfers.

Een andere manier om naar de woningvraag te kijken, is om iets dichter op de daadwerkelijke woningzoeker te zitten. Bijvoorbeeld door te kijken naar het aantal zoekers op websites als funda. Of door te registreren hoe vaak er bezichtigingen worden ingepland, of hoe vaak er wordt geboden op woningen. Deze cijfers zijn echter niet altijd compleet, goed meetbaar of over langere tijd beschikbaar. Ze geven een goede indicatie over de vraag in markt, maar zijn niet eenduidig genoeg om in de praktijk te gebruiken.

Hoe meet je krapte?

Daarom gebruiken we in de analyses voor de NVM het daadwerkelijke aantal woningverkopen als indicator voor de vraag in de markt. Specifiek het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen in een bepaalde periode. Tegelijk gebruiken we het aantal bij NVM-makelaars te koop staande woningen op een specifieke peildatum om het aanbod in de markt te meten. Deze zetten we om in de krapte-indicator. De krapte-indicator meet de krapte op de markt en geeft een benadering van de verhouding tussen vraag en aanbod.

De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het eind van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt het aantal woningen dat te koop staat aan het eind van het kwartaal vermenigvuldigd met drie en vervolgens gedeeld door het aantal verkochte woningen in het kwartaal. Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand.

Wanneer de indicator boven de 10 uitkomt is sprake van een ruime markt met weinig vraag en veel aanbod. In de jaren 2009-2014, na de kredietcrisis, was dit de situatie op de Nederlandse woningmarkt. Wanneer de indicator onder de 5 ligt, is sprake van een krappe woningmarkt met veel vraag en weinig aanbod. In deze situatie zitten we al sinds 2017. Wanneer de indicator tussen de 5 en de 10 ligt is sprake van een evenwicht tussen vraag en aanbod.

Krapte indicator

Bron: brainbay

Kansen voor woningzoekers

Een krappe woningmarkt met een grote woningvraag tegenover weinig koopaanbod suggereert dat er voor woningzoekers weinig kansen zijn. De krapte-indicator komt eind 2024 uit op 1,8. Ofwel per verkochte woning staan er gemiddeld 1,8 woningen in aanbod. Dit vertelt echter niet het volledige verhaal. Er stonden eind 2024 nog geen 26 duizend woningen te koop bij NVM-makelaars, een zeer laag aantal. Toch zijn er in het 4e kwartaal van 2024 meer dan 43 duizend woningen verkocht, historisch gezien een erg hoog aantal. Blijkbaar slagen er veel woningzoekers een woning te kopen in een zeer krappe woningmarkt. Hoe kan dat?

Dat komt omdat we het aanbod meten op een peildatum, de laatste dag van een kwartaal. Maar gedurende een kwartaal worden er ook veel woningen te koop gezet. Dus we starten het kwartaal met weinig aanbod, gedurende het kwartaal worden veel woningen te koop gezet die ook snel worden verkocht, en we eindigen het kwartaal weer met weinig aanbod. De krapte-indicator houdt met deze gedurende het kwartaal te koop gezette woningen echter geen rekening.

Van krapte-indicator naar verkoopquote

Een indicator die daar wel rekening mee houdt is de verkoopquote. De verkoopquote geeft weer welk aandeel van alle beschikbare woningen in een kwartaal is verkocht. Ofwel hoeveel van de woningen die aan het begin van dit kwartaal al te koop stonden of gedurende dit kwartaal te koop zijn gezet, zijn aan het eind van het kwartaal verkocht. Hoe hoger de verkoopquote, hoe meer dynamiek in de markt en hoe meer kansen voor woningzoekers. De verkoopquote lag eind 2024 op 60%. In onderstaande grafiek is te zien dat dat een erg hoog aandeel is.

Verkoopquote

Bron: brainbay

Tot slot

Wanneer er wordt gesproken over een krappe markt is het dus belangrijk om na te gaan waar die krapte op gebaseerd is, en welke factoren daarin mee zijn genomen. Ja, de vraag is vaak hoog, woningen worden snel verkocht en prijzen stijgen snel. Maar alleen kijken naar hoeveel woningen er te koop staan geeft niet het volledige beeld, de kansen en mogelijkheden voor woningzoekers komen daarmee niet altijd voldoende tot uiting. De verkoopquote is een handige toevoeging om de dynamiek in de markt weer te geven

Vragen over dit artikel, neem dan contact op met brainbay via e-mail suppport@brainbay.nl of telefonisch 030-8504500.

 

Deel dit bericht via
Confidental Infomation