Kwaliteitsgebrek op de kantorenmarkt

Naast de dalende opname nam ook de beschikbare hoeveelheid kantoorruimte voor huur of koop af. De verschillen binnen de Nederlandse kantorenmarkt nemen toe. Er is meer vraag naar duurzame kantoren op goed bereikbare plekken die werknemers aanspreken. Maar dit soort kantoren is schaars.

Dit blijkt uit het recente trendverhaal over de kantorenmarkt, opgesteld door brainbay. Het verhaal is onderdeel van het sectorrapport De Nederlandse kantorenmarkt in 2024, dat brainbay in samenwerking met NVM Business heeft gepubliceerd.

Minder opname en minder aanbod

Op basis van de brainbay database zien we dat in 2023 minder kantoorruimte is opgenomen dan in 2022. De opname is met 10 procent gedaald tot 1,32 miljoen vierkante meter. Ook het aantal individuele opnames is afgenomen. Het aantal opnames kwam in 2023 uit op 1.354 en was in 2022 nog 1.574. Ondanks de lagere opname is de gemiddelde transactieduur in 2023 verder gedaald tot 410 dagen, tegenover 449 dagen in 2022. De transactielooptijden worden dus steeds korter, maar er vinden ook minder transacties plaats. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door het groeiende tekort aan kwalitatief hoogwaardig aanbod op de meest gewilde locaties.

De afgelopen jaren is het aanbod van kantoren voortdurend gedaald. De dalende trend zette zich voort in 2023, met een verdere daling van 8 procent tot 4,7 miljoen m². Uitzondering is het vierde kwartaal van 2023 waarin een trendbreuk plaatsvond en het aanbod op kwartaalbasis met 3 procent steeg. Binnen een jaar tijd is ook het aantal beschikbare objecten in 2023 verder afgenomen naar 4.538, een daling van 4 procent.

Inzicht in opname en aanbod per energielabel

Per 1 januari 2023 moeten Nederlandse kantoorgebouwen minimaal een
energielabel C hebben. In geheel 2023 bestond 78 procent van de kantooropnames over minstens een label C. In 2022 was dit nog 72 procent. Van het opgenomen kantooroppervlak in 2023 behoorde 61 procent tot de meest duurzame categorie, met een label A of beter. Daarentegen heeft nog altijd 4 procent van de opname een energielabel behorende tot de slechtste energieprestaties (label D of lager).

Na de verduurzamingsplicht per 1 januari 2023, voldoet 74 procent van het beschikbare kantorenaanbod aan een label C of beter. Een jaar eerder was dit niveau nog veel lager, namelijk 57 procent. Het aantal kantoormeters met een label A of beter stijgt van 40 procent in 2022 naar 52 procent in 2023. Het aanbod van kantoren met een label D of lager nam licht toe van 5 procent.

Huurprijzen stijgen, maar koopprijzen staan onder druk

De ontwikkeling van de huurprijzen reflecteert de huidige ontwikkeling van de voorkeuren voor gebouwen. In de economische kernregio’s in Nederland zien we een stijgende trend in de huurprijzen op de beste locaties. Uit de cijfers blijkt dat de mediane huurprijs in 2023 in de genoemde vijf grote steden ligt op € 195 per vierkante meter. In overig Nederland komt de mediane huurprijs in 2023 uit op € 120 per vierkante meter en is daarmee 3 procent hoger dan het voorgaande jaar.

Halverwege 2022 bereikten de koopprijzen een piek, maar sindsdien dalen de prijzen. Deze daling is hoofdzakelijk toe te schrijven aan de gestegen rente. Daarnaast zorgt ook het hogere risico op leegstand een negatieve rol in de prijsvorming.

In het rapport worden ook actuele trends in de kantorenmarkt behandeld.

• Hogere kosten voor kantoorgebruikers: Toegenomen huisvestingskosten, energieprijzen, huurindexeringen, servicekosten en personeelskosten vereisen kostenbeheersing, efficiëntie en flexibiliteit.
• Afname van kantoorgebruik door toenemend thuiswerken resulteert in lagere bezettingsgraden en vraagt om flexibele kantooroplossingen.
• De mate waarin werknemers hun werkplek en hun werkgever waarderen, is steeds meer afhankelijk van de aantrekkelijkheid van het gebouw, de locatie en de direct beschikbare voorzieningen. Om die reden zijn vooral stationslocaties in grote steden in trek.
• Ondanks de behoefte aan nieuwe en duurzame kantoren vindt nieuwbouw nauwelijks plaats, voornamelijk vanwege hoge financieringskosten voor ontwikkelaars.
• Het streven naar duurzame gebouwen biedt kansen voor waarde-creatie en toekomstbestendigheid van vastgoedportefeuilles. ESG-criteria en klimaatrisico’s worden meegerekend bij waardebepalingen van commercieel vastgoed.
• Het aantal beleggingsdeals daalde in 2023 met 53%, voornamelijk door hoge rente, verhoogde overdrachtsbelasting en nog steeds hoge vraagprijzen.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met brainbay op info@brainbay.nl of per telefoon op 030-8504500