Prijsdemping op woningmarkt door uitpondingen; hoe werkt dat eigenlijk?

In haar laatste kwartaalbericht over de koopwoningmarkt constateerde NVM een dempend effect op de woningprijzen, veroorzaakt door veel ‘uitpondwoningen’. Genoemd wordt onder andere dat de prijsontwikkeling bij appartementen wat lager is dan bij de overige woningtypen. Het grotere aanbod aan uitpondwoningen, vaak goedkopere appartementen, drukt deze prijsontwikkeling. Brainbay, data-dochter van NVM, verzorgde zoals altijd de kwartaalcijfers van NVM en dook dit kwartaal in de uitpondingen. Want hoe meet je dat eigenlijk, het effect van uitpondingen op de verkoopprijzen?

Wat is een uitpondwoning?

Een uitpondwoning is een voormalige huurwoning die door de eigenaar wordt verkocht. Die eigenaar kan een particulier zijn, die een (vaak klein) aantal woningen in bezit heeft voor de verhuur. Maar het kan ook een bedrijfsmatige investeerder zijn, die vaak een grotere portefeuille aan huurwoningen bezit[1]. Het verkopen van deze huurwoningen gebeurt steeds vaker, veroorzaakt door de hoge belastingdruk en strengere regelgeving.

Brainbay weet niet van elke woningverkoop exact of dit een uitponding betreft. Wel kunnen we uitpondingen op andere manieren herkennen, zoals via oude huurtransacties, signaalwoorden in verkoopteksten of gegevens van eerdere kopers. Zie dit als een vangnet: we vangen een deel van de uitpondingen, maar sommige glippen erdoor. Dit betekent dat we het totale aantal niet in beeld hebben, maar met onze data wel trends kunnen herkennen.

Hoe werkt uitponding door in de prijzen?

De uitpondwoningen maken deel uit van de totale groep verkopen waarover de prijsontwikkeling wordt berekend. Omdat het aandeel van deze uitpondverkopen elk kwartaal toeneemt, neemt ook hun invloed op de gemiddelde woningprijs toe. Deze invloed werkt op verschillende manieren door:

• Direct effect door goedkopere woningen: uitpondwoningen zijn vaker appartementen, kleiner, van lagere kwaliteit en met een minder goed energielabel. Gemiddeld zijn ze dus goedkoper. Doordat het aandeel van dit soort woningen groeit, verandert de samenstelling van de totale groep verkochte woningen. Dit zogenoemde samenstellingseffect zorgt ervoor dat de gemiddelde verkoopprijs omlaag gaat.
• Direct effect door meer verkopen in duurdere regio’s: uitpondingen komen vaker voor in de grote steden, in studentensteden, en met name in de Randstad en het westen van het land. In deze regio’s zijn de woningprijzen gemiddeld hoger dan elders. Hierdoor kan de toename van uitpondingen in deze dure regio’s juist een licht opwaarts effect hebben op de landelijke gemiddelde verkoopprijs.
• Indirect effect door extra aanbod: De toename van het aantal uitpondwoningen zorgt voor meer aanbod, wat leidt tot een minder krappe markt. Dit heeft ook invloed op de prijzen van andere – reguliere – woningen. Vooral in de lagere prijsklassen en op lokaal niveau kan dit effect groot zijn: de toegenomen concurrentie kan leiden tot lagere prijzen, ook buiten het segment van uitpondwoningen

 Welk prijseffect zien we door uitpondingen?

De gemiddelde verkoopprijzen worden dus enerzijds omlaag getrokken omdat uitpondwoningen gemiddeld iets lagere verkoopprijzen hebben en ook de verkoopprijzen van het reguliere aanbod afnemen. Anderzijds wordt de landelijke gemiddelde verkoopprijs iets omhoog getrokken omdat er meer woningen verkocht worden in de duurdere regio’s. Omdat deze twee effecten elkaar deels tegenwerken, is het verschil in de landelijke gemiddelde prijs niet zo groot. Regionaal zijn de verschillen wel duidelijker zichtbaar.

In de tabel hieronder is voor een aantal gemeenten waarin veel wordt uitgepond en voor Nederland als totaal het prijseffect weergegeven. De landelijke gemiddelde verkoopprijs van 473 duizend euro zou 9 duizend euro hoger uitvallen wanneer de uitpondwoningen niet meegenomen zouden worden. Te zien is ook dat de gemiddelde verkoopprijs van alleen de uitgeponde woningen met 404 duizend euro een stuk lager ligt.

Landelijk valt het prijsdempend effect van 9 duizend euro mee. Maar in gemeenten als Amstelveen en Den Haag zou de gemiddelde verkoopprijs veel hoger liggen wanneer de uitpondwoningen niet meegenomen zouden worden. Respectievelijk maar liefst 45 duizend en 31 duizend euro.

Wat is het verschil tussen prijsniveau en prijsontwikkeling?

We zien landelijk dus een lager prijsniveau als gevolg van uitpondingen, maar de verandering van kwartaal op kwartaal – de prijsontwikkeling – blijft hetzelfde. De gemiddelde verkoopprijs van 473 duizend euro is 1,3% lager dan in het vorige kwartaal. Maar ook de gemiddelde prijs van 482 duizend euro (zonder uitpondingen) is 1,3% lager dan een kwartaal geleden.

Dat komt doordat het aandeel uitpondingen in de totale groep verkopen al langere tijd vrij groot is. Het is niet zo dat dit aandeel afgelopen kwartaal in één keer heel groot was. De prijsontwikkeling van -1,3% is dus gebaseerd op twee periodes waarin het aantal uitpondingen vrij groot is. In beide periodes is sprake van een prijsdempend effect waardoor de gemiddelde verkoopprijs lager is.

Dat effect is goed te zien wanneer we voor zowel de groep totale verkopen als voor de groep verkopen zonder uitpondingen de gemiddelde verkoopprijs in de afgelopen periode laten zien.

De gemiddelde verkoopprijs van de totale groep verkopen (blauwe lijn) ligt over de hele periode een stuk lager dan van de groep verkopen zonder uitpondingen (gele lijn). Maar wanneer we kijken naar het 1^e kwartaal van 2025 dan is voor beide lijnen de daling even groot. Daarnaast is wel te zien dat het prijsverschil in de afgelopen jaren geleidelijk is toegenomen. 2 jaar geleden was dit nog veel kleiner, namelijk slechts 2,5 duizend euro. Dat komt omdat het aandeel uitpondingen in die periode veel kleiner was dan nu.

Meer informatie

Voor meer informatie over uitpondingen, zie eerdere onderzoeksartikelen die brainbay schreef voor de NVM:

Uitpondgolf zet door: koopstarters profiteren, huurders in de knel | NVM

Welke huurwoningen worden uitgepond (NVM themaonderzoek 2024-2)

[1] Het uitponden van sociale huurwoningen door woningcorporaties wordt in dit artikel buiten beschouwing gelaten.