Waarom blijven de vraagprijzen nog steeds stijgen?

Meer duurdere woningen te koop gezet

Bij een dalende verkoopprijs wordt ook een dalende vraagprijs verwacht, maar in eerste instantie werkt dit juist andersom. Wanneer onzekerheid ontstaat in de markt zien we als eerste reactie dat meer woningen in het duurdere segment te koop worden gezet. Bij een prijsdaling zijn dit namelijk de woningen waar de hardste klappen vallen en dit willen verkopers voor zijn. De extra aanwas van duurdere woningen creëert dus een andere samenstelling van het aanbod en dit zorgt voor een toename van de gemiddelde vraagprijs.

Lucht tussen vraag- en verkoopprijs ontstaan

Tegelijkertijd is het voor verkopers nog niet nodig om de vraagprijs lager in te zetten. In de afgelopen jaren zijn de vraag- en verkoopprijs fors uit elkaar gelopen. Door de hoge mate van overbieden is lucht tussen de twee prijsniveaus ontstaan. De daling van de verkoopprijzen vindt met name plaats in de hoogte van het overbieden. Gemiddeld betalen kopers nog steeds iets meer dan de vraagprijs. Verkopers zijn dus nog niet genoodzaakt om de vraagprijs lager in te zetten als reactie op de prijsdaling. Naar verwachting zal dit op termijn wel gaan gebeuren. In een half jaar is het aandeel overboden woningen afgenomen van 82% naar 45%. De lucht in de markt loopt er nu uit.

Vraagprijs is een economisch mechanisme

Bovendien is het een misvatting dat de vraagprijs een exacte indicatie is van de verwachte opbrengst. De vraagprijs is een economisch mechanisme. In een markt waar overbieden de norm is, wordt een vraagprijs vaak lager ingestoken. Potentiële kopers veronderstellen namelijk dat ze de vraagprijs moeten overbieden en tonen alleen interesse wanneer een vraagprijs ruim lager is dan hun maximum budget, zodat ze de ruimte hebben om te overbieden. Op deze wijze heeft een vraagprijs die gelijk is aan de verwachte opbrengst een afschrikkende werking op geschikte kopers.

In een markt waar het de norm is dat minder dan de vraagprijs wordt betaald, werkt dit mechanisme precies andersom. Verkopers zullen hun vraagprijs hoger insteken om onderhandelingsruimte te creëren en in prijs te kunnen zakken zonder in feite te veel in te leveren.

In de huidige markt, waar het overbieden afneemt, betekent dit dat de vraagprijzen hoger worden ingezet.

Verkopers hebben verliesaversie

Naast de cijfermatige verklaringen voor de toename van de vraagprijs speelt ook een sociaal aspect mee. Een daling van de verkoopprijzen werkt niet direct door in het gedrag van de verkopers. Woningeigenaren hebben een bepaald bedrag in het hoofd van wat hun woning waard zou moeten zijn en stappen hier niet zo snel van af. Dit wordt ook wel verliesaversie genoemd. Het verlagen van het bedrag zou mentaal namelijk verlies betekenen en dit roept weerstand op. De vraagprijzen reageren hierdoor met vertraging op de ontwikkeling van de verkoopprijzen.

Verschillende soorten vraagprijzen

Ook bestaan er verschillende manieren om de vraagprijs te berekenen, afhankelijk voor welk doel het cijfer wordt gebruikt. In de NVM-kwartaalcijfers dient de vraagprijs om inzichtelijk te maken wat de gemiddelde vraagprijs is van de woningen die op dit moment te koop staan. Hiervoor wordt de vraagprijs van het aanbod gehanteerd.

Een andere manier is de vraagprijs van de aanmeldingen, oftewel de woningen die dit kwartaal te koop zijn gezet. Dit geeft een actueel beeld van hoe verkopers hun vraagprijs inzetten. Voor een vergelijking met de gemiddelde verkoopprijs is de vraagprijs van de verkochte woningen geschikt. Alle drie soorten vraagprijzen bevatten een andere samenstelling van populaire woningen en minder populaire woningen. De uitkomsten wijken hierdoor af in zowel de hoogte van het bedrag als de ontwikkeling.

Wennen aan de nieuwe werkelijkheid

Het is dus logisch dat de vraagprijzen niet direct met de verkoopprijzen meebewegen. De markt moet wennen aan de nieuwe werkelijkheid, waardoor er enige vertraging ontstaat. Voor 2023 is het de verwachting dat de huidige prijscorrectie ook in de vraagprijzen zichtbaar gaat worden. Dit blijkt ook al uit het toenemende aantal verkopers dat de vraagprijs van hun woning naar beneden bijstelt.

Voor meer informatie neem contact op met brainbay via ons contactformulier,
per e-mail op info@brainbay.nl of per telefoon op +31 (0) 30 8504500.