Waarom de verkoop van nieuwbouw stijgt volgens de NVM en daalt volgens het CBS
Vorige week melde de NVM dat de verkopen van nieuwbouwwoningen toenemen, terwijl het CBS op dezelfde dag een daling presenteerde. Deze tegenstrijdigheid heeft echter een logische verklaring blijkt uit de analyse van brainbay.
Verder lezen
‘Verkoop van nieuwbouwhuizen volledig ingestort in tweede kwartaal’ kopte nu.nl vorige week op basis van de nieuwste cijfers van het CBS. Op dezelfde dag schreef de NVM in haar kwartaalcijfers dat ’de verkopen van nieuwbouw in de lift zaten’. Een stijging en daling van de verkopen op één dag, hoe is dit mogelijk?
Actuelere cijfers
Een belangrijk verschil om te begrijpen is dat het CBS altijd rapporteert over een kwartaal dat al even achter ons ligt. Vorige week, de eerste week van het 4e kwartaal, presenteerden ze bijvoorbeeld de cijfers van het 2e kwartaal. De cijfers die brainbay voor de NVM verzamelt zijn actueler. NVM publiceert de cijfers van het 3e kwartaal al in de eerste week van het 4e kwartaal. Met andere woorden, we vergelijken hier niet dezelfde kwartalen.
Maar zelfs in dat geval blijft het verschil aanwezig. In de verkoopcijfers van het 2e kwartaal merkte de NVM ook al op dat de nieuwbouwmarkt aantrok. Dit verschil in aantallen wordt namelijk veroorzaakt door het gebruik van verschillende registratiemomenten.
Verschil in registratiemoment
Een belangrijke reden voor het verschil in cijfers is het moment waarop de verkoop wordt geregistreerd. De NVM registreert een verkoop wanneer de koop-/aannemingsovereenkomst wordt ondertekend via de makelaar. Op dat moment is de overeenkomst nog niet definitief en is deze nog onderworpen aan ontbindende en opschortende voorwaarden. Het CBS daarentegen registreert de verkoop wanneer de koopovereenkomst wordt ingeschreven bij het kadaster. Dit gebeurt nadat de koper de leveringsakte bij de notaris heeft ondertekend, en de notaris deze bij het Kadaster heeft ingeschreven.
Er zit dus een tijdsverschil tussen deze twee registratiemomenten. De ondertekening van de overeenkomst bij de makelaar vindt eerder in het proces plaats dan het moment bij de notaris. Dit verschil wordt duidelijk zichtbaar wanneer je de verkoopcijfers van de NVM en het CBS naast elkaar zet. In de grafiek zie je bijvoorbeeld dat de NVM een afname in nieuwbouwverkopen rapporteert vanaf het 3e kwartaal van 2021, terwijl het CBS deze afname vanaf het 2e kwartaal van 2022 registreert.
Hetzelfde verschil zie je als de markt begint te herstellen. De NVM-cijfers laten nu een (licht) herstel zien in het aantal verkopen, terwijl het CBS rapporteert over een daling. Als je kijkt naar het tijdsverschil in het begin van de daling, is het logisch dat het herstel nog even op zich laat wachten in de CBS-cijfers.
Een afwijking in twee stijgende percentages wekt geen argwaan
Een vergelijkbaar verschil doet zich voor in de prijsontwikkeling in de bestaande bouw. De cijfers die de NVM en het CBS elk kwartaal presenteren, wijken regelmatig van elkaar af.
Tussen 2014 en 2021 viel dit echter niet op. Zolang de prijzen bleven stijgen waren er geen opvallende verschillen. Een afwijking in twee stijgende percentages wekt immers geen argwaan. Het werd pas opgemerkt toen de NVM in het laatste kwartaal van 2022 meldde dat de prijzen met 6% daalden, terwijl het CBS nog steeds een stijging van 5% rapporteerde. Ook nu de verkoopprijzen sinds het tweede kwartaal van 2023 bij de NVM weer stijgen, rapporteert het CBS nog een prijsdaling.
De belangrijkste oorzaak van dit verschil is wederom het registratiemoment. De NVM registreert de transactiedatum wanneer koper en verkoper de koopovereenkomst bij de makelaar ondertekenen, terwijl het CBS de datum van overdracht bij de notaris registreert. Hierdoor registreert de NVM een transactie van een bestaande woning gemiddeld drie maanden eerder. Dit tijdsverschil is wel kleiner dan bij de nieuwbouw.
Niet alle data is te vergelijken
Het is essentieel om bij gepresenteerde cijfers altijd te achterhalen hoe deze zijn verzameld. De manier waarop gegevens worden geregistreerd, kan een grote invloed hebben op de uitkomst. Dit betekent niet per se dat de cijfers fout zijn. Zowel de cijfers van de NVM als die van het CBS zijn correct volgens hun eigen meetmethoden. Maar het toont wel aan dat niet alle data één op één vergelijkbaar is, zelfs als het op het eerste gezicht zo lijkt te zijn.
Voor meer informatie kunt u terecht bij brainbay per e-mail info@brainbay.nl of telefonisch op 030-8504500.
