Ook in 2025 veel onnodige WOZ-bezwaren verwacht
In februari valt bij alle woningeigenaren de nieuwe WOZ-beschikking op de deurmat. Zoals elk jaar het startpunt voor honderdduizenden burgers om bezwaar maken, omdat de WOZ-waarde niet aansluit bij hun verwachtingen. Dit jaar zal dat niet anders zijn. Uit een analyse van brainbay blijkt dat de stijging niet aansluit bij het marktsentiment en tegelijkertijd de belangen rondom de WOZ alleen maar groter zijn geworden.
Verder lezen
Belang bij hogere of lagere WOZ
De WOZ-waarde is voor een grote groep belangrijker geworden. Vroeger wilden huiseigenaren vooral een lagere WOZ om minder onroerendezaakbelasting en lokale heffingen te betalen. Een succesvol bezwaarprocedure levert in de praktijk vaak slechts een besparing van enkele tientjes per jaar op. Nu is er echter een nieuwe groep die groot belang heeft bij de WOZ-waarde: de verhuurders.
Voor verhuurders speelt de WOZ-waarde een dubbele rol. Enerzijds bepaalt de WOZ voor verhuurders met een woning in Box 3 hoeveel belasting zij betalen over hun huurinkomsten. Een stijging van de WOZ-waarde met tienduizend euro kan hen jaarlijks enkele honderden euro’s extra aan belasting kosten. Anderzijds bepaalt de WOZ voor een aanzienlijk deel de WWS-punten, die bepalen of een woning onder een maximale huurprijs binnen het gereguleerde middensegment valt of in de vrije sector verhuurd mag worden. Een hogere WOZ-waarde kan de huuropbrengst in het gereguleerde segment met tientallen tot honderden euro’s per jaar verhogen en is helemaal aantrekkelijk als het de woning naar de vrije sector tilt. Dit zal het rendement aanzienlijk verhogen.
Afhankelijk van de situatie hebben verhuurders dus baat bij een hogere of juist lagere WOZ-waarde. Meer bezwaren tegen WOZ-beschikkingen zijn daardoor te verwachten. Door deze tegengestelde belangen is een juiste WOZ-waarde belangrijker dan ooit.
WOZ-waarde loopt achter op de markt
De WOZ geeft niet de actuele waarde van een woning weer. Bij lange na niet. De WOZ-waarde van februari 2025 is de waarde van de woning op 1 januari 2024. Oftewel, deze waarde is al minimaal 13 maanden verouderd. Maar dit is niet de enige vertraging.
Voor het bepalen van de WOZ-waarde gebruikt men verkoopprijzen van vergelijkbare woningen uit het Kadaster. En deze data loopt ook 3 á 4 maanden achter op de actualiteit. Dit komt omdat het Kadaster de verkoop pas registreert bij de eigendomsovereenkomst bij de notaris. Terwijl de verkoopprijs al maanden eerder wordt bepaald: op het moment dat koper en verkoper de koopovereenkomst ondertekenen. Met de huidige prijsstijgingen kan dit verschil zo tienduizend euro zijn. Voor de WOZ betekent dit dat deze niet 13 maanden, maar ruim 16 maanden achterloopt op de actualiteit.
Gevoelsmatig lage WOZ-stijging
Het verschil tussen transactiedata van het Kadaster en makelaars blijkt duidelijk bij een vergelijking van de prijsontwikkeling. In 2023, het jaar waarover de huidige WOZ-stijging wordt berekend, was er een kantelpunt in de huizenprijzen. Na een jaar van dalen, gingen de prijzen weer stijgen. Deze ommekeer werd in maart al zichtbaar in de makelaarscijfers, maar bij het Kadaster pas in juni. Hierdoor is er in de Kadasterdata nog 3 maanden van prijsdaling meegenomen, terwijl de makelaarsdata deze tijd al een stijging liet zien. Dit zorgt voor een groot prijsverschil in de periode tussen de oude en nieuwe peildatum van de WOZ-waarde. Het Kadaster ziet slechts 1,8% stijging, terwijl makelaars uitgaan van 8,0%. De sterke prijsstijging die op de woningmarkt plaatsvond, zal dus nog niet terugkomen in de WOZ-waarde. Dit kan bij woningeigenaren die baat hebben bij een hoge WOZ voor veel onbegrip zorgen. Een aanzet voor vele – en vaak onnodige – bezwaarschriften.
Nieuwe technieken voor actuelere WOZ-waarden
Een actuelere WOZ-waarde is mogelijk. Voor de waardebepaling indexeren WOZ-taxateurs al hun referentietransacties naar 1 januari. Simpel gezegd: ze corrigeren de koopprijs voor de prijsstijging die tussen het moment van verkoop en de peildatum van de WOZ heeft plaatsgevonden. Hier liggen mogelijkheden om de WOZ-waarde te actualiseren.
Op dit moment gebruiken taxateurs de overdrachtsdatum van het Kadaster als startpunt. Door in plaats daarvan de datum van het sluiten van de koopovereenkomst te gebruiken – de datum 3 á 4 maanden eerder – kan de vertraging tussen de gegevens van het Kadaster en die van makelaars worden opgelost. Deze koopdatum is al bekend bij WOZ-taxateurs, waardoor implementatie voor de hand ligt.
Gemeenten Den Haag en Amstelland hebben dit samen met brainbay getest in een pilot. Met behulp van de Brainbay Woningwaarde-Index hebben de WOZ-taxateurs referentieverkopen geïndexeerd vanaf het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Deze actuelere referenties leiden automatisch tot een actuelere WOZ-waarde.
Niet overal stijgen de prijzen even hard
Naast de factor tijd, beïnvloeden ook regionale verschillen de WOZ-waarde. De ene regio loopt voorop in de prijsontwikkeling, terwijl andere pas later volgen of een inhaalslag maken; elke regio heeft zijn eigen verhaal. Zo vond de prijsdaling van 2022 niet overal tegelijk plaats en heeft dit nog steeds gevolgen voor de huidige WOZ.
In regio’s zoals Twente, Noord-Overijssel en Zuidoost-Drenthe bereikte de daling 2 à 3 maanden later zijn dieptepunt en was de daling minder groot. Waardoor de prijsstijging daar later intrad en de WOZ-waarde in 2025 dus veel gematigder zal stijgen. In andere regio’s, zoals Limburg, Oost-Groningen en Delfzijl, stegen de prijzen na de dip juist bovengemiddeld snel. Rond de peildatum voor de nieuwe WOZ waren de prijzen daar al flink hoger. Dit zal terug te zien zijn in de WOZ-waarde.
Regionale verschillen moeilijk te ondervangen
WOZ-taxateurs moeten rekening houden met deze regionale verschillen. Verschillen die vaak niet goed tot uiting komen in de standaard landelijke of meer regionale indexen. Als alternatief worden binnen de grenzen van het waarderingsgebied vaak eigen indexen opgesteld. Maar deze indexen hebben een nadeel: door het beperkte aantal onderliggende transacties zijn ze gevoelig voor veranderingen in het soort woningen dat wordt verkocht (samenstellingseffecten) en daardoor minder betrouwbaar.
Innovatieve technieken bieden hiervoor een oplossing. Ook dit was onderdeel van de pilots van Den Haag en Amstelland. Als eerste WOZ-instanties maakten zij gebruik van de Brainbay Woningwaarde-index. Middels AVM-technologie (Automated Valuation Model) wordt een vaste woningvoorraad door de tijd gewaardeerd, waardoor de index ongevoelig is voor samenstellingseffecten. Dit resulteert in een actueler en nauwkeuriger beeld van de waardeontwikkeling, specifiek voor alle woningtypen binnen de gemeente. Of in het geval van Den Haag, zelf specifiek per stadsdeel
WOZ-waarde zal in 2026 weer flink stijgen
Omdat de WOZ-waarde achterloopt, weten we nu al dat deze in 2026 sterk gaat stijgen. Voor die berekening wordt de waarde van 1 januari 2025 gebruikt, en in 2024 zijn de woningprijzen fors gestegen. Alleen zal deze stijging wederom weer niet goed aansluiten bij wat mensen ervaren of verwachten. Door de vertraging stijgen de prijzen bij het Kadaster nog sterk, terwijl de prijsstijging in de cijfers van makelaars al langer afvlakt. Beide bronnen voorspellen een hogere WOZ-waarde, maar waar makelaars praten over 8 á 9% stijging, zal deze bij het Kadaster in de dubbele cijfers zitten. Wederom een aanloop naar vele en vaak onnodige bezwaarschriften.
Alleen met moderne technieken en voldoende aandacht voor regionale verschillen kan de WOZ-waarde beter aansluiten bij de actualiteit. Een WOZ-waarde die beter aansluit bij de werkelijkheid en verwachtingen van huiseigenaren zorgt voor minder onbegrip en minder bezwaren. Zo worden onnodige procedures voorkomen, en dat kan de samenleving veel geld besparen op de tientallen miljoenen euro’s die nu jaarlijks aan proceskostenvergoedingen[1] worden uitgegeven.
Heb je vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op met brainbay via e-mail support@brainbay.nl of telefonisch op 030-8504500
[1] https://www.waarderingskamer.nl/over-ons/woz-in-cijfers