Woningprijzen omlaag, waar komt de prijsdaling vandaan?

Vorige week donderdag bracht de NVM haar nieuwe woningmarkt kwartaalcijfers naar buiten, ook dit keer weer verzorgd door brainbay. “Meer ruimte en kansen op de woningmarkt”, kopte het persbericht. Maar we constateren ook een prijsdaling, van 5,8% ten opzichte van het vorige kwartaal. Op het eerste gezicht is dit een flinke prijscorrectie. Als we inzoomen, zien we echter een aantal verschillende verklaringen die niet allemaal per se met een verslechterd marktsentiment te maken hebben.

Allereerst zijn er natuurlijk de stijgende woonlasten, zoals stijgende hypotheekrente, inflatie en hogere energielasten die voor een verslechtering van de betaalbaarheid van woningen zorgt.

Tegelijkertijd wordt een deel van de prijsdaling veroorzaakt door een seizoenseffect. In het derde (zomer)kwartaal is de kwartaalontwikkeling vaak lager dan in de rest van het jaar. Vorig jaar was het verschil tussen de prijsontwikkeling in het 2^e en 3^e kwartaal bijna 5 procentpunt.

Daarnaast zijn er nog twee redenen te geven, namelijk het feit dat er minder overboden wordt, en bepaalde samenstellingseffecten van de verkopen qua regio’s en prijssegmenten. Deze effecten lichten wij hieronder wat uitgebreider toe.

Minder overbiedingen

Voor een deel dalen de prijzen doordat de gekte in de markt afneemt. Voorheen was er vaak een bieding ver boven de vraagprijs. Dit komt steeds minder vaak voor, er wordt weer meer richting de vraagprijs geboden. De lucht in de markt loopt er nu uit, de prijzen normaliseren. Onderstaande figuur illustreert dit. Vanaf 2020 werd er gemiddeld steeds hoger boven de vraagprijs geboden. Het verschil liep snel op tot ruim boven de 30.000 euro. Het gaat hier om de vraagprijs van woningen die daadwerkelijk zijn verkocht, en niet om de vraagprijs van te koop staande woningen. In het 3^e kwartaal 2022 keert de trend. Er wordt een stuk minder vaak overboden, en minder veel. Het gemiddelde vraag-verkoopprijsverschil bedraagt nog 3%, tegenover de 8% van vorig kwartaal. Ofwel 14.000 euro in plaats van 33.000 euro. De gemiddelde transactieprijs daalt dan ook scherp.

Bron: NVM / brainbay

Verschillen duurdere regio’s en prijssegmenten

De prijsdaling wordt verder veroorzaakt doordat er minder transacties plaatshebben in de duurdere regio’s en in de duurdere prijssegmenten. Zo worden in de top 10 duurste regio’s gemiddeld 13% minder huizen verkocht. Dat staat in scherp contrast met de top 10 goedkoopste regio’s, waar het aantal transacties vrijwel stabiel blijft. Wanneer er naar verhouding meer woningen worden verkocht in goedkopere gebieden, dalen de gemiddelde transactieprijzen.

Tot slot constateren we ook dat er minder woningen worden verkocht in de hogere prijssegmenten en juist meer in de lagere prijssegmenten. In de prijsklassen tot 300.000 euro vonden 18% méér transacties plaats. In de prijsklassen vanaf 300.000 euro en daarboven 13% minder. In de prijsklassen 400.000 tot 500.000 euro en 500.000 tot 700.000 euro werden zelfs 15% tot 20% minder woningen verkocht.

De verslechterde betaalbaarheid, het seizoenseffect, minder overbiedingen en een verschuiving van verkopen naar goedkopere regio’s en prijsklassen zorgen gecombineerd voor de dalende prijzen. De vraag is of de prijsdaling ook komend kwartaal door zal zetten. Brainbay blijft de woningmarkt op de voet volgen. Medio januari 2023 worden de nieuwe woningmarkt kwartaalcijfers gepubliceerd en lichten we verder toe wat de markt gaat doen.

Volg ons op LinkedIn!