AI-model van brainbay ondersteunt WOZ-taxateurs

Het is een jaarlijks ritueel: in februari valt bij vier miljoen woningeigenaren de nieuwe WOZ-beschikking op de deurmat. En elk jaar, zeker nadat er sprake was van een periode van dalende woningprijzen, zorgt deze bekendmaking voor de nodige vraagtekens. Het gevolg daarvan is veel onbegrip bij woningbezitters en dit vertaalt zich dan ook vaak in bezwaarschriften. De Waarderingskamer heeft berekend dat de bezwaarkosten in twee jaar tijd zijn gestegen van 12 miljoen naar 18 miljoen euro. Dat is een flinke kostenpost die mogelijk niet nodig is met het gebruik van nieuwe technologie.

WOZ-waarde sluit niet aan bij het marktsentiment

In 2023 maakte zelfs een recordaantal van 600.000 woningbezitters bezwaar tegen de, volgens hen, te hoge WOZ-waarde. Gemiddeld steeg deze met maar liefst 16,5%, terwijl woningeigenaren al sinds de zomer van 2022 een stroom berichtgeving over dalende woningprijzen zagen.

De WOZ-waarde die begin 2023 naar buiten kwam, was gebaseerd op de waarde van de woning op 1 januari 2022. Al het nieuws over dalende woningprijzen van het voorgaande jaar was niet relevant voor deze peildatum; het draaide om de prijsontwikkeling in het jaar daarvoor. En in dat jaar stegen de woningprijzen nog fors. Volgens de Brainbay Woningwaarde-Index met 18,3%, terwijl het CBS een nog sterkere stijging van 21,1% noteerde. Als je de peildata helder hebt, valt de stijging van de WOZ-waarde goed te verklaren. Het sentiment sluit nou eenmaal niet aan op het moment van de waardebepaling.

Dit jaar koersen we af op een vergelijkbaar scenario als in februari 2023 – de Waarderingskamer heeft een stijging van de WOZ-waarde met gemiddeld 2,8% aangekondigd. Het lijkt er sterk op dat veel woningeigenaren opnieuw niet de verwachte daling terug zullen zien in hun WOZ-beschikking. Dit komt niet alleen door de peildatum, maar ook door het registratiemoment van woningverkopen.

De WOZ-waarde is gebaseerd op verkoopdata van het Kadaster dat verkopen registreert op het moment van sleuteloverdracht bij de notaris. Ter vergelijking: Brainbay publiceert samen met de NVM over woningprijzen geregistreerd op het moment van ondertekenen van de koopakte bij de makelaar. Over het algemeen lopen de Kadastercijfers gemiddeld drie á vier maanden achter. In de praktijk betekent dit dat WOZ-taxateurs pas later een prijsdaling in de referenties waarnemen, terwijl de nieuwsberichten hierover al maandenlang het sentiment op de woningmarkt beïnvloeden.

De vertraging wordt nog duidelijker wanneer we naar de cijfers kijken: de CBS-prijsindex, die gebaseerd is op Kadasterdata, laat voor 2023 een stijging zien van +1,1%. Dat terwijl de Brainbay Woningwaarde-Index een daling toont van -6,5%. De waardedaling die woningeigenaren hebben ondervonden wordt nog niet weerspiegeld in de Kadaster- en dus de WOZ-waarde van hun huizen.

AI-modellen helpen bij de waardebepaling

Daarmee stellen wij zeker niet dat het bepalen van de juiste WOZ-waarde simpel is. Inmiddels zijn er wel goed bruikbare aanvullingen op de ‘ouderwetse’ statistische modellen, waar veel handwerk aan te pas komt. De Brainbay Woningwaarde-index en onze Modelwaarde zijn daarvan twee voorbeelden.

De Brainbay Woningwaarde-index wordt gemaakt aan de hand van een versimpelde versie van het Automated Valuation Model (AVM). Dit AI-model kan met behulp van object- en externe kenmerken en transactieprijzen een waarde voorspellen voor elke woning. Hierbij worden kenmerken meegenomen als oppervlakte, staat van onderhoud, woningtype, bouwjaar en locatie. Deze transactieprijs voorspelling wordt elk kwartaal uitgevoerd voor de gehele woningvoorraad in Nederland, waarmee de waardeontwikkeling in beeld wordt gebracht.

De modelwaarde die wij hebben ontwikkeld kan dienen als ondersteuning of controlemiddel bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Binnen enkele seconden onthult deze de perfecte waarde voor een object.

WOZ-waarde moet lokale dynamiek ondervangen

Het bepalen van de woningwaarde via de traditionele methode wordt verder bemoeilijkt door regionale verschillen. De veranderingen op de woningmarkt hebben niet op een specifiek moment plaatsgevonden, en lokale verschillen zijn opvallend. Voor huiseigenaren is het lastig om landelijke gemiddelden te vertalen naar de concrete WOZ-waarde van hun woning, wat weer tot onbegrip kan leiden.

Binnen Nederland zijn er namelijk aanzienlijke verschillen in de ontwikkeling van woningwaardes, wat zich dit jaar duidelijk zal manifesteren in de WOZ-waarden. Er zijn bijvoorbeeld regio’s waar de prijzen fors daalden tussen het peilmoment van de oude en de nieuwe WOZ-waarde, maar ook gebieden waar nog een stijging plaatsvond. Vooral in de Randstad gingen de prijzen stevig omlaag, zoals in Amsterdam (-10%) en Utrecht (-11%). Huiseigenaren in deze regio’s lijken een lagere WOZ-waarde te kunnen verwachten.

In andere delen van Nederland begon de prijsdaling pas veel later, waardoor tussen de peildata van de oude en nieuwe WOZ-waarde nog geen sprake is van een daling. Hierdoor is het goed mogelijk dat ook in 2024 een gestegen WOZ-waarde in bepaalde regio’s wordt ontvangen. Met name in delen van Twente, Noord-Overijssel, Zuidoost-Drenthe en Zeeuws-Vlaanderen is dit waarschijnlijk het geval. Bijvoorbeeld in steden als Almelo (+4,6%) en Emmen (+2,9%) was in deze periode nog een stijging te zien.

WOZ-taxateurs proberen deze lokale dynamiek zo goed mogelijk mee te nemen in hun berekeningen. Deze lokale verschillen verwachten we dan ook terug te zien in diverse WOZ-waarden per gemeente of uitvoeringsorganisatie. Alleen zijn lokale verschillen lastig te vangen in de huidige statistische modellen. Ook hierin biedt een modelwaarde – die op woningniveau de prijsontwikkeling toont – uitkomst. Naast de lokale verschillen zien we tegenwoordig ook dat energielabel een factor is dat de prijsontwikkeling beïnvloedt.

Moderne technologie leidt tot minder bezwaarschriften

Het bepalen van de woningwaarde is dus een zeer complexe exercitie. Reden te meer om alle beschikbaar moderne technologie in te zetten als ondersteuning voor een nauwkeurige woningwaarde. Onze innovatieve oplossingen bieden deze mogelijkheid en zouden daarbij dus kunnen zorgen voor een hogere kwaliteit voordat de WOZ-waarde wordt uitgestuurd. Als gunstig neveneffect zou dit kunnen leiden tot minder bezwaarschriften in de toekomst en daardoor dus ook tot kostenbesparingen bij gemeenten.

Wanneer u vragen heeft naar aanleiding van dit artikel neem dan contact op met brainbay per telefoon op 030-8504500 of e-mail via info@brainbay.nl.