Benadert opbrengst veilingvastgoed de marktwaarde?
De Eerste Amsterdamse heeft brainbay gevraagd te onderzoeken of veilingwaardes verschillen van de marktwaarde van vastgoedobjecten. De Eerste Amsterdamse is hét veilinghuis voor onroerende zaken. Haar missie is om door middel van veilingen bij te dragen aan een goed functionerende vastgoedmarkt. Daarbij streven zij ernaar om het meest efficiënte, zorgvuldige en kwalitatieve veilingplatform voor zowel executie- en vrijwillige veilingen in Nederland te zijn.
Onderzoeksresulaat
Voor dit onderzoek is de Brainbay Modelwaarde gebruikt om de geschatte marktwaarde te berekenen. Uit het onderzoek blijkt dat 66% van de geveilde executieobjecten onder de marktwaarde worden geveild. Voor 33% van de objecten geldt dat deze boven de marktwaarde worden geveild. En de geschatte marktwaarde van 66% van de geveilde executie objecten hoger is dan de veilingopbrengst. Van alle onderzochte veilingen blijkt dat de deze objecten gemiddeld een 6% hogere marktwaarde hebben dan de veilingopbrengst. Dit is ook te zien in onderstaande spreidingsdiagram.
Spreidingsdiagram waarbij een selectie van de veilingobjecten (tussen €150k en €750k) zijn afgezet tegenover de Brainbay modelwaarde.
De gebruikte set woningen voor onze berekening bestond uit ongeveer 140 objecten. Dit is een relatief laag getal[1]. Maar voor dit aantal geldt dat er – naast controle op locatie en primaire woningkenmerken (zoals oppervlakte en woningtype) – ook gekeken is naar secundaire woningkenmerken, zoals woningkwaliteit en staat van onderhoud. Dit zorgt voor een nauwkeuriger resultaat.
Wat verder opviel was dat een groot deel van de veilingobjecten na een periode opnieuw in de verkoop zijn genomen. Hier blijkt dat de woningkwaliteit en staat van onderhoud vaak (veel) hoger dan op het moment van veiling. Dit zijn waarschijnlijk geveilde objecten die na een fikse opknapbeurt weer op de markt zijn gezet, de zogeheten ‘geflipte’ woningen.
Brainbay Modelwaarde
Dit onderzoek hebben wij uit kunnen voeren met behulp van de Brainbay Modelwaarde. Ons woningwaarde-model kan van elk woonadres in Nederland de geschatte marktwaarde berekenen. De Brainbay Modelwaarde is gebaseerd op een combinatie van gegevens over het object, de markt, de locatie en sociale gegevensbronnen. Het unieke van deze modelwaarde is dat de geschatte waarde voor een groot aantal objecten tegelijkertijd kan worden gegeven op verschillende peildata. Daardoor kan de marktwaarde van geveilde objecten van De Eerste Amsterdamse op veilingdatum worden ingeschat.
Hoe is brainbay te werk gegaan?
Om het onderzoek nauwkeurig uit te voeren zijn een tweetal selecties gemaakt op de data. Allereerst is specifiek gekeken naar veilingobjecten die onder executie zijn geveild. Daarbij zijn vrijwillige veilingen niet meegenomen, omdat dit een laag aantal betrof. Ten tweede is er gekeken naar veilingobjecten waarbij, op het moment van veiling, relatief veel informatie beschikbaar is gesteld. Dit verhoogt de nauwkeurigheid van de Brainbay Modelwaarde.
Het model voorspelt een marktwaarde op basis van de gevonden primaire woningkenmerken zoals woonoppervlakte, bouwjaar en locatie. Ook neemt het model secundaire woningkenmerken mee zoals woningkwaliteit. Op basis van informatie die de makelaar aanlevert, zoals de aanbiedingstekst en de aangeleverde foto’s schat het model de woningkwaliteit in. Dit gebeurt met geavanceerde technologie als A.I. en beeldherkenning. Uit deze data bleek dat de afwerkingskwaliteit van de veilingobjecten sterk verschilde. Corrigeren voor deze woningkwaliteit en staat van onderhoud is daarom belangrijk want dit bepaalt voor een groot deel de geschatte marktwaarde.
Mogelijkheden Brainbay Modelwaarde
Met dit onderzoek laten wij zien wat er mogelijk is met de Brainbay Modelwaarde. Met de modelwaarde kunnen wij diverse portfolio waarderingsonderzoeken uitvoeren. Legio onderzoeken en verdiepingen zijn er mogelijk. Het unieke is dat we de waarderingen op verschillende peildata kunnen berekenen, en dit voor een groot aantal objecten tegelijk. Daarnaast wordt er ook uitgebreid rekening gehouden met woningkwaliteit om zo een nauwkeurige voorspelling te doen.
Neem dan gerust contact op met brainbay voor meer informatie en mogelijkheden via info@brainbay.nl of per telefoon op 030-8504500.
[1] De conclusies dienen met enige voorzichtigheid te worden geïnterpreteerd aangezien het een laag aantal is. Ook is de standard deviatie van het verschil tussen de veilingwaarde en modelwaarde ongeveer 14%, dat is relatief hoog en duidt op een grote spreiding. Dit is ook weergegeven in het spreidingsdiagram onderaan het artikel.
