CBS-huizenprijzen te voorspellen met de Brainbay Woningwaarde-index
De officiële CBS-prijsontwikkeling is te voorspellen met de cijfers van brainbay/NVM. Dat stelt dr. Dorinth van Dijk van De Nederlandsche Bank in zijn onderzoeksartikel in het blad Real Estate Research Quarterly. Voor macro-economische ramers biedt dit een beter startpunt voor de ramingen op de langere termijn.
Verder lezen
Huizenprijzen voorspellen
In het artikel ‘Nowcasten van CBS-huizenprijzen met NVM-huizenprijzen’ kijkt Van Dijk naar het schatten van de huizenprijsgroei op korte termijn. Dat wil zeggen voor het lopende of het eerstvolgende kwartaal. Economen noemen dit nowcasting. Zo’n schatting is vaak het uitgangspunt in de macro-economische modellen van bijvoorbeeld het Centraal Plan Bureau of DNB, die de huizenprijzen op de langere termijn voorspellen
In deze modellen wordt eigenlijk altijd op basis van de officiële CBS-prijsgroei geraamd. Aangezien de prijsontwikkelingen op de woningmarkt een significante invloed hebben op de reële economie en de markt een omslagpunt heeft bereikt, is een nauwkeurige korte termijn voorspelling cruciaal.
NVM-verkoopdata als vroege indicator
De officiële prijsontwikkeling van het CBS loopt echter achter op de daadwerkelijke marktsituatie. Dit komt doordat de prijs pas wordt geregistreerd bij de eigendomsoverdracht in het Kadaster en de cijfers met enige vertraging worden gepubliceerd.
De woningprijzen van brainbay en NVM komen daardoor niet altijd overeen met de ontwikkeling van het CBS. Deze prijs wordt al geregistreerd bij het ondertekenen van het koopcontract bij de makelaar, doorgaans 3-4 maanden eerder. Het eerdere meetmoment en de snellere publicatie maken deze cijfers tot een interessante, vroegtijdige indicator voor de CBS-prijsontwikkeling.
Onderzochte varianten
Om de betrouwbaarheid van de korte termijn voorspellingen te onderzoeken heeft Van Dijk drie varianten van de brainbay/NVM prijsontwikkelingen onderzocht. Allen maken gebruik van dezelfde transactiedatabase, maar komen op verschillende manieren tot stand.
1. NVM gemiddelde verkoopprijs: Een gewogen gemiddelde van alle in een kwartaal verkochte woningen, rekening houdend met woningtype en regio.
2. NVM gemiddelde verkoopprijs per m²: De prijs per vierkante meter corrigeert voor woninggrootte, wat een simpele vorm van constante kwaliteit biedt.
3. Brainbay Woningwaarde-index: Middels een machine learning methode schat een Automated Valuation Model (AVM) maandelijks de woningwaarden van een vaste groep woningen. Hierdoor kan de gemiddelde prijsontwikkeling berekend worden, waarbij rekening wordt gehouden met kwaliteitsverschillen tussen de woningen.
Kleinste voorspelfout met Brainbay Woningwaarde-index
Een eenvoudige manier om te voorspellen is de groeicijfers een kwartaal verleggen. Van Dijk toont echter aan dat dit ‘naïef doortrekken’ van de gemiddelde prijsgroei leidt tot aanzienlijke voorspelfouten. Om toch de prijsontwikkeling van het CBS nauwkeurig te voorspellen, zijn verschillende nowcastingmodellen onderzocht. Deze modellen zijn bewust simpel gehouden, zodat er geen externe informatie nodig is, wat hun praktische bruikbaarheid vergroot.
De resultaten laten zien dat de voorspelfout door het gebruik van de modellen aanzienlijk vermindert naar een acceptabel laag niveau. De gemiddelde voorspelfout van de modellen is tot drie keer kleiner dan bij naïef doortrekken. Hoewel de verbetering met de gemiddelde NVM-verkoopprijs al aanzienlijk is, valt de grootste winst te behalen met de Brainbay Woningwaarde-index. Dit creëert een beter uitgangspunt voor de lange termijn voorspellingen van macro-economische ramers.
Lees het persbericht op de website van de VOGON of bekijk direct het volledige artikel
Over de auteur: Dr. Dorinth van Dijk is econoom bij de afdeling Econometrie en Modellen bij De Nederlandsche Bank (DNB). Hij behaalde zijn PhD in Finance aan de Universiteit van Amsterdam met het proefschrift “Commercial and residential real estate market liquidity”.
