Meerwaarde beter energielabel neemt verder toe

Dit blijkt uit de nieuwste analyse van brainbay op de effecten van energielabels op de woningwaarde. Bovendien is de methodiek verder aangescherpt, waardoor het nu mogelijk is te corrigeren voor woningkwaliteitseffecten. Daarmee kan precies worden berekend wat het effect is van een verbeterd label, los van de effecten van eventuele kwaliteitsverbetering van de woning.

Brainbay brengt sinds eind 2021 de effecten van (verbeterde) energielabels op de waarde van woningen in kaart (lees hier eerdere analyses). Dat wordt gedaan middels een woningwaardemodel, op basis van door NVM-makelaars aangeleverde data[1] . Niet eerder was de stijging van de woningwaarde zo groot als nu. Onderstaande grafiek laat voor een aantal labelsprongen zien wat de effecten zijn. Een woning die een stap maakt van label G naar label C kent een gemiddelde waardevermeerdering van 6,9%. Vorig kwartaal was dat nog 6,2%. Een ander voorbeeld is de stap van label C naar label A. De woning wordt gemiddeld 4,5% meer waard, dat was 4,3%.  

bron: brainbay

Duurzamere woningen op voorsprong op afkoelende woningmarkt

Mensen zijn steeds meer bereid te betalen voor een huis met een beter energielabel. Oorzaken hiervan zijn de afnemende krapte op de woningmarkt en de stijgende energieprijzen. In combinatie met de gestegen rente zijn de woonlasten van huishoudens steeds verder opgelopen. Op de huidige woningmarkt heeft een koper veel meer keuze dan voorheen. De woningen met een duurzamer karakter hebben in deze situatie duidelijk een voorsprong. Ook uit onderzoek van brainbay onder NVM-makelaars blijkt dat de aandacht voor duurzaamheid bij zowel de verkoper als de koper sterkt stijgt.

Verbetering van de methodiek

Er zijn ook stappen gezet om de methodiek verder aan te scherpen. Wanneer een woning door de eigenaren wordt opgeknapt, worden tegelijk ook vaak verduurzamingsmaatregelen genomen die tot een beter energielabel kunnen leiden. Denk bijvoorbeeld aan de installatie van een nieuwe badkamer, die samengaat met een verduurzamingsmaatregel als een douche met warmteterugwinning. Of het opknappen van de woonkamer in combinatie met het plaatsen van HR++ glas. Zowel de verbetering áls de verduurzaming van de woning hebben effect op de uiteindelijke waarde.

Het nieuwste model van brainbay kan voor deze woningkwaliteitseffecten corrigeren. Het is in staat om de kwaliteit van een woning in te schatten en de meerwaarde hiervan los te trekken van de meerwaarde van een eventuele labelstap. Met beeldherkenning, wordt aan de hand van foto’s de kwaliteitsscore van het interieur bepaald. Deze score is onafhankelijk van de duurzaamheid van het huis. Bij een eventuele waardestijging van een woning kan met dit model berekend worden wat puur de invloed van een beter energielabel is, los van andere investeringen in de kwaliteit van de woning.

Resultaten per labelsprong

Hieronder in de matrix is (middels de nieuwe methodiek[2]) voor alle verschillende labelsprongen weergegeven wat de procentuele stijging is van de woningwaarde. Bijvoorbeeld, wanneer een woning de stap maakt van een label E naar een label C, dan bedraagt de gemiddelde waardestijging van deze woning 3,9%. De verkoopprijs van een woning in Nederland bedroeg in het 4^e kwartaal van 2022 gemiddeld 407 duizend euro. Het gaat dan om een waardestijging van bijna 16 duizend euro. Een woningeigenaar bespaart dus niet alleen kosten aan energielasten, maar de woning wordt ook daadwerkelijk meer waard. Uiteraard zijn er ook kosten verbonden aan het verbeteren van de woning van label E naar C. Deze kosten zijn hierin nog niet meegenomen.

Procentuele stijging van de woningwaarde bij de stap van een oud naar een nieuw label:

* labelsprong weggelaten omdat deze in de praktijk minder realistisch zijn.

bron: brainbay

Inzoomen op voorbeeldwoningen

Het woningwaardemodel van brainbay is in staat om diep ‘in te zoomen’ op verschillende segmenten in de markt. Zo wordt het mogelijk om voor zeer specifieke combinaties van woningtype en regio in kaart te brengen wat de meerwaarde van een labelsprong is. Hieronder wordt dit voor een drietal voorbeeldwoningen uitgewerkt.

In het bovenste voorbeeld wordt uitgegaan van een appartement in de gemeente Utrecht met een waarde van 425 duizend euro. Het appartement heeft een energielabel C. Vervolgens is voor drie labelsprongen de meerwaarde berekend. Een sprong van 1 label omhoog, naar B, verhoogt de woningwaarde met 1,6% ofwel 6,6 duizend euro. Van label C naar label A verhoogt de waarde met ruim 10 duizend euro. En wanneer het lukt om de woning naar een energielabel A+ te brengen, verhoogt dit de waarde zelfs met meer dan 22 duizend euro.

________________________________________

[1] Zie paragraaf Verantwoording

[2] Door verbetering van de methodiek is het effect voor een energielabel zuiverder, en valt het percentage dus wat lager uit dan in eerdere analyses.

Heeft u vragen? Neem contact op met brainbay: support@brainbay.nl of bel: 030-850 45 00.

Verantwoording

Deze analyse is uitgevoerd door brainbay en gebaseerd op de MIDAS database, de meest rijke en actuele vastgoeddatabase van Nederland met informatie over woningen, commercieel vastgoed en agrarische bedrijven. Brainbay beheert en ontwikkelt de Midas database en het uitwisselingssysteem van NVM-leden (TIARA). Deze database is de bron voor onder andere al het aanbod op funda en makelaarswebsites.

Het brainbay Automated Valuation Model (AVM) is een geavanceerd niet-lineair model gebaseerd op een groot aantal beslisbomen met een groot aantal huis-eigenschappen. Eén sterk voordeel van een niet-lineair model is dat deze specifieke interacties tussen huis-eigenschappen mee kan nemen, deze huis-eigenschappen zijn namelijk vaak niet onafhankelijk van elkaar. Er zijn voor dit onderzoek twee aanpassingen gedaan om de uitlegbaarheid van dit complexe model te verhogen, en om daarmee de specifieke effecten van een labelsprong op de transactieprijs te kunnen isoleren.

Ten eerste is het aantal huis-eigenschappen verminderd dat wordt meegenomen om het AVM te trainen. Alleen de zeven meest belangrijke hoofdeigenschappen van een huis worden nu meegenomen: locatie, moment van verkoop, bouwjaar, woningtype, woonoppervlakte, kadastrale oppervlakte en energielabel. Dit zorgt voor een minder complex model, met behoud van voldoende betrouwbaarheid voor deze analyse. Met deze hoofdeigenschappen wordt een AVM getraind met alle transacties (tussen begin 2021 en nu) met een energielabel bepaald op basis van een NTA8800 energie-inspectie. Van al deze huizen wordt een transactiewaarde voorspeld, de gemiddeld voorspelde transactiewaarde is 445 duizend euro.

Ten tweede wordt er een specifieke techniek toegepast genaamd Shapley-values. Wat deze Shapley-values inhouden, kan het beste worden toegelicht met een voorbeeld. Een bepaald huis met bepaalde eigenschappen, een tussenwoning in Utrecht uit 1930 die deze maand is verkocht, met woonoppervlakte en kadastrale oppervlakte respectievelijk 100 en 120 m2 en het energielabel G. Het AVM voorspelt een transactieprijs van dit huis van €630.000, en is daarmee €185.000 hoger dan de gemiddelde voorspelde transactiewaarde. De Shapley-values voor dit huis geven weer hoeveel de aparte eigenschappen bijdragen aan de voorspelling vergeleken met de gemiddelde voorspelling. Het feit dat het huis in Utrecht staat zorgt voor +€194.000 euro, het moment van verkoop +€62.000, het bouwjaar voor+€39.000, het woningtype voor -€3.000, het woonoppervlak voor -€48.000, het kadastrale oppervlak voor -€22.000 en het energielabel voor -€37.000. Door deze bijdrage op te tellen bij de gemiddelde voorspelde transactieprijs ontstaat de voorspelde waarde van het voorbeeldhuis. Door nu een nieuwe voorspelling te doen maar dan met C als energielabel, verandert de Shapley-value van het energielabel naar +€26.000. Voor dit huis zou een labelsprong van G naar C dus €63.000 euro extra opbrengen. 

De methodiek en AVM van brainbay zijn academisch gevalideerd. De kernconclusies uit de academische validatiestudie luiden dat brainbay bij de uitgangspunten van het achterliggende model de juiste keuzes heeft gemaakt, dat het brainbay model zonder meer adequaat is en dat het model solide is gebleken. Het zal maandelijks gevoed en geschat worden met extra transactie- en energielabeldata, waardoor de betrouwbaarheid nog verder zal groeien.