Woningen stijgen in waarde, maar daling in Amsterdam?

Woningen 8,5% meer waard dan vorig jaar

De waarde van de gemiddelde koopwoning in Nederland is in het afgelopen jaar met 8,5% gestegen. Die stijging is minder groot dan in de afgelopen 4 kwartalen, maar nog steeds vrij fors. De woningwaarde van 2-onder-1-kap- en vrijstaande woningen stijgt met zo’n 10% op jaarbasis, die van appartementen met 6%. Dit blijkt uit de update van de brainbay Woningwaarde-index over het 2e kwartaal van 2025. Deze laat de waardeontwikkeling van koopwoningen door de tijd zien. De index is gebaseerd op de totale koopwoningvoorraad van Nederland, is zeer actueel, maakt gebruik van door NVM-taxateurs toegepaste AVM-technologie, en is voor veel subselecties (vaak tot op wijkniveau) betrouwbaar.

Bron: brainbay

De waardeontwikkeling van appartementen gaat al anderhalf jaar minder hard dan van de andere woningtypen. Dat komt door de vele voormalige huurwoningen die door vastgoedbeleggers te koop worden gezet. Deze zogenaamde uitpondwoningen zorgen voor meer aanbod, wat een remmend effect kan hebben op de waarde van appartementen.

Op kwartaalbasis bedraagt de stijging voor alle woningen samen 2,4%. Ook hier zien we de grootste stijgingen van 2,5 tot 3% bij 2-onder-1-kap- en vrijstaande woningen en blijft de stijging bij appartementen beperkt met een plus van 1,7%.

bron: brainbay

bron: brainbay

Zijn woningen in Amsterdam nu minder waard?

Uit de kwartaalcijfers van NVM blijkt dat gemiddelde transactieprijs van verkochte woningen in Amsterdam dit kwartaal iets lager ligt dan vorig jaar. Dat heeft twee oorzaken. Ten eerste worden er meer appartementen verkocht. Deze hebben gemiddeld een lagere verkoopprijs en drukken daarmee de totale  gemiddelde prijs in Amsterdam. Ten tweede worden er kleinere woningen verkocht, gemiddeld 4 meter kleiner dan een jaar geleden. Met een gemiddelde vierkante meterprijs van meer dan 8 duizend euro gaat het om een aanzienlijk bedrag. Beide oorzaken hangen overigens samen met het feit dat het aantal uitpondingen toeneemt.

De daling van de gemiddelde transactieprijs wil echter niet direct zeggen dat alle woningen in Amsterdam nu minder waard zijn dan een jaar geleden. Het laat zien dat de woningen die verkocht worden, gemiddeld een lagere verkoopprijs kennen dan de woningen die vorig jaar verkocht werden. De woningwaarde index corrigeert voor deze verschillen in samenstelling van de groep verkochte woningen. De index is namelijk niet gebaseerd op het gemiddelde van de groep verkochte woningen in Amsterdam, maar waardeert ieder kwartaal alle koopwoningen in de gemeente. Wanneer we naar de index van de gemeente kijken dan zien we dat de waardeontwikkeling op jaarbasis uitkomt op +3,2%. De vergelijking met de index voor Nederland totaal laat wel zien dat de waardeontwikkeling in Amsterdam vanaf medio 2024 een stuk minder hard stijgt. De index toont hiermee aan dat het extra aanbod in Amsterdam de prijsstijging wel afremt, maar dat de prijzen nog steeds toenemen.

bron: brainbay

Vooruitblik op Amsterdam

De vraag is of de waardeontwikkeling voor Amsterdam op korte termijn omlaag gaat. Daarvoor kijken we naar de ontwikkeling op kwartaalbasis in plaats van de ontwikkeling op jaarbasis. De lichtblauwe lijn in de grafiek hieronder laat de kwartaalontwikkeling zien in de afgelopen 20 jaar. De donkerblauwe lijn toont de jaarontwikkeling. Te zien is dat de kwartaalontwikkeling steeds iets eerder stijgt of daalt, en dat de jaarontwikkeling daarop volgt. De kwartaalontwikkeling zwakt af in de loop van 2024, maar blijft wel positief met kleine stijgingen van onder dan 1%. De eerste 2 kwartalen van 2025 laten weer een stijging zien. Dit kwartaal komt de waardeontwikkeling van de index uit op een stijging van +1,6%. De prijsontwikkeling trekt dus weer wat aan.

De jaarontwikkeling loopt dus iets achter en laat een dalende lijn zien, waarbij de jaarontwikkeling dit kwartaal uitkomt op +3,2%. De verwachting is dat de jaar-op-jaarontwikkeling de lijn van de kwartaalontwikkeling volgt, en dus in de loop van 2025 ook weer hoger gaat uitkomen. Verder vooruitkijken is erg onzeker, maar het zou goed kunnen dat de grootste uitpondgolf voorbij is, de krapte op de markt weer wat groter wordt en daarmee de prijsontwikkeling weer aantrekt.

bron: brainbay

Meer informatie

De achterliggende gegevens ontvangen én automatisch op de hoogte blijven van de nieuwste ontwikkelingen van de brainbay woningwaarde-index? Meld u dan aan en ontvang ieder kwartaal de laatste update in de mail. Aanmelden kan via support@brainbay.nl Check voor meer informatie ook de website: brainbay Woningwaarde-index  

[1] NVM: Sterke stijging woningaanbod zorgt voor gematigde prijsstijging in 2e kwartaal 2025 | NVM