Woningmarkt nauwelijks verruimd voor zoekers van betaalbare woningen

De woningmarkt is in het afgelopen jaar afgekoeld. Deze afkoeling geldt voor de markt als geheel. Maar per prijsklasse zijn de verschillen groot. Het aanbod van duurdere woningen is ruimer geworden, maar betaalbare woningen blijven schaars.

Niet alle woningzoekers zien keuzemogelijkheden verdubbelen

Een belangrijk kenmerk van de omslag van de woningmarkt is het toegenomen woningaanbod. Uit de door brainbay samengestelde NVM woningmarktcijfers van Q1 2023 blijk dat momenteel circa 31 duizend woningen te koop staan. Dit is bijna een verdubbeling vergeleken met een jaar eerder. Woningzoekers hebben hierdoor weer meer te kiezen.

De aanbodtoename verschilt alleen sterk per prijssegment. In de prijsklassen hoger dan 4 ton is het aanbod inderdaad verdubbeld. Maar bij lagere prijsklassen is deze toename veel beperkter. Zoekers van betaalbare woningen zien hun keuzemogelijkheden wel toenemen, maar in veel mindere mate dan zoekers in hogere prijsklassen. Dit heeft verschillende verklaringen.

Vooral eigenaren van duurdere woningen zetten woning te koop

Een belangrijke verklaring is het verschil in de toename van nieuw aanbod. Sinds de start van de prijsdaling in het tweede kwartaal van 2022 zetten meer eigenaren hun woning te koop, om nog te profiteren van het hogere prijsniveau.

Vooral meer eigenaren van woningen in prijsklassen boven de 4 ton kozen voor een verkoop. Het aantal aanmeldingen in deze prijsklassen was in de laatste drie kwartalen van 2022 tussen de 45% en 95% hoger dan een jaar eerder. Terwijl het aantal woningen dat te koop werd gezet voor minder dan 3 ton fors is afgenomen op jaarbasis.

In het eerste kwartaal van 2023 kwam de golf aan nieuw aanbod ten einde en bereikte de aanmeldingen het laagste punt in 10 jaar. Een gevolg van het historisch lage aantal aanmeldingen in de prijsklassen lager dan 3,5 ton. In de hogere prijsklassen werden namelijk vergelijkbare aantallen genoteerd als in de eerste kwartalen van 2021 en 2022.

Verkopen blijven op peil

In eerste instantie resulteerde het extra aanbod in de hogere prijsklassen in een piek in de verkoopcijfers. Woningzoekers grepen hun kans in het verruimde aanbod. Dit hield maar één kwartaal aan, waarna de dynamiek terugviel naar een vergelijkbaar of zelfs lager niveau dan een jaar eerder.

In de lagere prijsklassen, onder de 4 ton, zijn de verkoopcijfers gedurende het jaar juist geleidelijk toegenomen. Hierdoor lag het aantal verkopen in het eerste kwartaal van 2023 hoger dan een jaar eerder. Een contrast met de hogere prijsklassen, waar minder verkopen zijn geregistreerd.

Schaarste blijft bestaan in lagere prijsklassen

De verruiming van de woningmarkt kan inzichtelijk worden gemaakt met de NVM krapte-indicator. Dit cijfer geeft de verhouding tussen het aantal verkopen en het aanbod in een kwartaal. Een jaar geleden was in alle prijssegmenten sprake van een sterke mate van krapte. Een gunstige markt voor verkopers, oftewel een verkopersmarkt. In het afgelopen jaar is de krapte-indicator in de hogere prijsklassen sterk opgelopen. De verhouding tussen vraag en aanbod bij woningen duurder dan 7,5 ton is inmiddels weer in evenwicht. In de lagere prijsklassen blijft de woningmarkt krap.

Minder concurrentie van beleggers

Een positieve noot is dat zoekers van betaalbare woningen minder concurrentie ondervinden. In het verleden waren in deze prijsklassen ook veel beleggers op zoek naar woningen. In het eerste kwartaal van 2022 waren beleggers nog verantwoordelijk voor 6,7% van de gekochte woningen. Inmiddels is hun aandeel binnen de kopers gedaald naar 4,4% in het eerste kwartaal van 2023.

Afname verkoop dure woningen niet de oorzaak voor de prijsdaling

Een terechte vraag hierbij is in hoeverre de huidige prijsdaling een gevolg is van de verminderde verkoop van dure woningen. De in de NVM woningmarktcijfers gepresenteerde verkooprijs is namelijk gevoelig voor samenstellingseffecten, doordat deze de gemiddelde prijs toont die kopers in dat kwartaal hebben betaald. Uiteraard wordt dit gecorrigeerd door samenstellingseffecten (door een weging naar o.a. woningtype en regio), maar met een weging kunnen nooit alle verschillen in samenstelling worden ondervangen.

Een manier om dit te ondervangen is de brainbay woningwaarde-index. Op basis van modelmatige waardebepalingen wordt de gemiddelde waarde van de Nederlandse woningvoorraad berekend. Hieruit blijkt dat de waarde van Nederlandse woningen sinds de top van de markt in april 2022 met gemiddeld 9,7% is gedaald. Ondanks de veranderende samenstelling in de verkopen is er dus wel degelijk sprake van een prijsdaling.

Voor vragen en of suggesties kunt u contact opnemen per e-mail op info@brainbay.nl of per telefoon op 030-8504500.