Woningwaarde blijft stijgen ondanks uitpondingen

Dat blijkt uit de update over het 1e kwartaal van 2025 van de Brainbay Woningwaarde-index. Deze laat de waardeontwikkeling door de tijd zien van de koopwoningvoorraad in Nederland. De index is gebaseerd op de totale koopwoningvoorraad van Nederland, is zeer actueel, maakt gebruik van door NVM-taxateurs toegepaste AVM-technologie, en is voor veel subselecties (vaak tot op wijkniveau) betrouwbaar.

Waarde van gemiddelde woning neemt nog steeds toe

De waarde van de gemiddelde woning in Nederland is in het afgelopen jaar 7,9% gestegen. Voor het eerste kwartaal van 2025 rapporteerde de NVM een hogere stijging van de gemiddelde verkoopprijs, namelijk 9,7% ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Deze cijfers zijn echter niet direct met elkaar te vergelijken, aangezien de brainbay woningwaarde-index de ontwikkeling van de waarde van de totale woningvoorraad volgt, terwijl de NVM uitsluitend kijkt naar de transactieprijs van verkochte woningen. De transactieprijs is hierdoor gevoeliger voor samenstellingseffecten. Dit is ook duidelijk zichtbaar in de kwartaalontwikkeling. De NVM zag een daling van 1,8% van de transactieprijs ten opzichte van het voorgaande kwartaal, maar dit betekent niet dat de waarde van de gemiddelde woning is gedaald. De brainbay woningwaarde-index steeg in dezelfde periode namelijk met 1,2%.

Appartementen stijgen minder in waarde

De waardeontwikkeling verschilt sterk per type woning. Appartementen laten met een stijging van 6,2% een groei zien die ruim onder het landelijke gemiddelde ligt, terwijl de waarde van twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen in een jaar met ruim 9% is gestegen. Kwartaal-op-kwartaal ontstaat hetzelfde beeld, met een gematigde stijging van appartementen die hiermee ook de landelijke index naar beneden trekken. De meest waarschijnlijke oorzaak van deze trend zijn de vele voormalige huurwoningen die door vastgoedbeleggers te koop worden gezet. Deze uitpondwoningen zorgen voor meer aanbod, wat een remmend effect kan hebben op de waarde van appartementen. Ook zijn deze woningen over het algemeen iets kleiner en van mindere kwaliteit en daardoor goedkoper. Brainbay, onderdeel NVM, heeft voor dit kwartaal een onderzoek gedaan naar deze uitpondwoningen, meer over dit onderzoek lees je hier. Het aanbod van grotere eengezinswoningen onder NVM makelaars blijft iets achter vergeleken met een jaar geleden, onder andere doordat dit type woning over het algemeen minder wordt verhuurd, waardoor er geen extra aanbod ontstaat door het uitponden. Deze aanhoudende krapte kan de grotere waardestijging van deze woningtypen verklaren.

Grote verschillen binnen de G4

Uitponden komt gemiddeld veel vaker voor in de G4, de vier grootste gemeenten van Nederland. In het afgelopen kwartaal was 2 op de 5 verkochte woningen een uitpondwoning, vergeleken met 1 op de 5 in heel Nederland. Bij uitpondwoningen gaat het voornamelijk om appartementen. De aanwezigheid van deze uitpondwoningen kan daarom de onderstaande ontwikkelingen in de woningwaarde-indexen van de G4 goed verklaren. In Amsterdam is de waarde van de woningvoorraad slechts met 3% gestegen. Ook in Rotterdam (+3,7%) en ’s-Gravenhage (+6,5%) ligt de stijging ruim onder het landelijke gemiddelde. In deze gemeenten is de index van appartementen minder gestegen dan het gemiddelde van de gemeente. Alleen in Utrecht is de waardestijging met een plus van 9,5% bovengemiddeld, en appartementen zijn hier ook met 9,5% in waarde gestegen. In Utrecht is het aantal uitpondingen wat lager dan in andere de drie gemeenten en daarbij behoort Utrecht op dit moment tot de krapste regio’s van Nederland waardoor de waarde van woningen hier relatief hard blijft stijgen.

Brainbay Woningwaarde-index loopt voor op PBK

De Brainbay Woningwaarde-index loopt een kwartaal voor op de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS en het Kadaster. De reden hiervoor is dat bij het Kadaster een woning wordt geregistreerd op het moment dat de woning van eigenaar wisselt, ofwel de transportdatum. Bij de NVM wordt een transactie geregistreerd op het moment van het tekenen van de koopovereenkomst. Tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de transportdatum zit gemiddeld een periode van 3 tot 4 maanden. In onderstaande grafiek is dit verschil goed te zien. Beide indexen (2020=100) laten dezelfde trend zien, waarbij zowel het hoogtepunt van de index als het dal erna bij de Brainbay index een kwartaal eerder genoteerd wordt.

Meer informatie

De achterliggende gegevens ontvangen én automatisch op de hoogte blijven van de nieuwste ontwikkelingen van de Brainbay Woningwaarde-index? Meld u dan aan en ontvang ieder kwartaal de laatste update in de mail. Aanmelden kan via support@brainbay.nl

Check voor meer informatie ook de website: Brainbay Woningwaarde-index